Prognozy deweloperów na 2024

Aby zapoznać się z przewidywaniami przedstawicieli branży na nadchodzący rok, serwis dompress.pl przeprowadził sondę, w ramach której zapoznał się z opiniami deweloperów. Poniżej znajdują się najważniejsze trendy, które będą wpływały na mieszkaniówkę w 2024 roku.

Wzrost cen mieszkań

Ceny mieszkań wzrosły znacząco, z rekordowymi podwyżkami w Warszawie. Deweloperzy wskazują na wzrosty cen metra kwadratowego, co jest wynikiem zwiększonego popytu i wyższych kosztów realizacji. Z naszej strony zwracamy uwagę na to, że mimo tych wyższych kosztów, marże deweloperów były rekordowe i uśrednione wynosiły ponad 30%. Jeśli chodzi o sam popyt, to nie da się ukryć, że stał za nim głównie program rządowych dopłat.

Popyt napędzany przez Bezpieczny Kredyt 2%

Program Bezpieczny Kredyt 2% znacznie zwiększył popyt na mieszkania. Ta sytuacja spowodowała szybkie zmniejszanie się zasobu dostępnych mieszkań, a to przełożyło się na dalszy wzrost cen. Ważne jest to, iż ceny zaczęły rosnąć jeszcze przed wprowadzeniem programu – gdy został on zapowiedziany, na rynek ruszyli ci, którzy mieli oszczędności i zdolność kredytową, aby kupić przed spodziewanym wzrostem stawek. Co do samego programu, to obecnie jego potencjał się wyczerpuje. Na 2024 nie ma już środków, więc teraz wszystko zależy od tego, jakie w tym zakresie podejmie decyzje nowy rząd – czy zwiększy pulę środków, czy zmodyfikuje program, czy może zostawi to tak, jak jest.

Niedobór gruntów i wzrost ich cen

Deweloperzy zwracają uwagę na ograniczoną dostępność i wysokie ceny gruntów, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach, co bezpośrednio wpływa na koszty realizacji projektów. Jest to narastająca bolączka od dłuższego czasu. Z jednej strony to normalne, że działek w dobrych lokalizacjach jest coraz mniej. Z drugiej – wciąż jest potencjał na to, aby wprowadzić na rynek dodatkowe grunty, głównie z rządowych i gminnych zasobów.

Długotrwałe procedury administracyjne

Przeciągające się procedury administracyjne i wydawanie pozwoleń na budowę wydłużają czas realizacji inwestycji, co przekłada się na wyższe koszty i ceny mieszkań. Warto zauważyć, że średni czas samej budowy nowego bloku to około 2 lat. Jeśli do tego dorzucimy czasami drugie tyle na załatwianie spraw administracyjnych, okazuje się, iż deweloperski projekt potrzebuje aż 4 lat od zainicjowania do oddania do użytku. Oznacza to, że marża jest rozłożona na zapewnienie dochodowości przez cały ten okres.

Koszty materiałów i robocizny

Mimo stabilizacji cen materiałów budowlanych, koszty robocizny i innych surowców pozostają wysokie, co przekłada się na ogólny wzrost kosztów realizacji inwestycji. Sytuacja na rynku materiałów zdecydowanie uległa poprawie, jednak pogorszyły się warunki na rynku pracy. Z Polski zniknęły tysiące ukraińskich pracowników, a do tego inflacja sprawia, że presja na podnoszenie wynagrodzeń jest coraz większa.

Problematyka podaży mieszkań

Obserwuje się ograniczenie liczby nowych projektów i dostępnych mieszkań na rynku, a to z kolei prowadzi do wzrostu cen w wyniku zmniejszonej podaży oraz zwiększonego popytu. Tutaj jednak pojawiły się już pozytywne sygnały, głównie z odczytów GUS-u. Okazuje się, że o ile w ujęciu długoterminowym (np. rocznym) aktywność deweloperów nie zachwyca, o tyle w ujęciu krótkoterminowym (miesięcznym), już w październiku zanotowano większą liczbę rozpoczynanych inwestycji, jak też wniosków o pozwolenia na budowę. Jest więc szansa, iż rynek zaczyna się sam regulować i pod koniec 2024 dojdzie do zbilansowania niekorzystnej przewagi popytu nad podażą.

Prognozy na przyszłość

Eksperci przewidują kontynuację trendu wzrostowego cen mieszkań, choć tempo wzrostu może się różnić w zależności od wielu czynników, w tym od sytuacji rynkowej i polityki kredytowej. Na dynamikę cen wpływ będą miały decyzje rządu, w tym utrzymanie, zmodyfikowanie lub uśpienie na rok programu Bezpieczny Kredyt 2%. Należy też pamiętać, że w przedwyborczych zapowiedziach opozycji były również inne propozycje dotyczące mieszkaniówki. Ich realizacja byłaby kolejnym czynnikiem wpływającym na rynek. Jeśli zaś chodzi o gospodarcze i ekonomiczne uwarunkowania – wynagrodzenia rosną już szybciej niż inflacja, w 2024 spodziewane są obniżki stóp procentowych, a to oznacza perspektywę lepszej dostępności kredytów i większej aktywności zakupowej Polaków.