Polski rynek deweloperski wejdzie w fazę konsolidacji

Czy nadchodzi zmierzch małych firm deweloperskich? Eksperci zapowiadają istotne zmiany na rynku. Z raportu JLL Living i CRIDO wynika, że polski sektor mieszkaniowy wchodzi w fazę konsolidacji, a w najbliższych latach można spodziewać się licznych fuzji i przejęć. Specjaliści podkreślają, że choć rynek nieruchomości w Polsce należy do najbardziej dynamicznych w Europie, to jednocześnie pozostaje silnie rozproszony.

Autorzy raportu podkreślają, że w ciągu ostatnich pięciu lat Polska odpowiadała za aż 52% całkowitej podaży mieszkań w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Co więcej, tylko w aglomeracji warszawskiej powstało w tym czasie niemal tyle lokali, ile w całej Bułgarii.

W 2024 r. w Polsce oddano do użytku blisko 200 tys. mieszkań, czyli zaledwie o 15 tys. mniej niż w Niemczech i wyraźnie więcej niż w Wielkiej Brytanii, gdzie liczba nowych lokali wyniosła 184 tys. Jak wskazują eksperci, mimo okresowych wahań koniunktury sektor nadal opiera się na solidnych fundamentach, takich jak wysoki popyt, stabilne finansowanie oraz dobra kondycja największych deweloperów.

Jednocześnie rynek pozostaje bardzo rozproszony. W największych miastach funkcjonują setki firm, od dużych, notowanych na giełdzie graczy po niewielkie, często rodzinne przedsiębiorstwa realizujące pojedyncze inwestycje. W takich warunkach fuzje i przejęcia stają się dla wielu firm najprostszą drogą do szybkiego rozwoju i wejścia na nowe rynki.

Przykładem takiej strategii jest Dom Development, który w 2017 r. przejął spółki Euro Styl i Euro Styl Development, a cztery lata później także firmę Sento. Dzięki tym transakcjom deweloper sprawnie rozszerzył działalność na Trójmiasto i Kraków. Przejęcia pozwalają bowiem ominąć bariery typowe dla rozwoju organicznego, takie jak konieczność budowania marki od podstaw, tworzenia zespołu czy nawiązywania relacji biznesowych. Zakup działającej firmy oznacza natychmiastowy dostęp do rynku, realizowanych projektów oraz bazy klientów.

Problemy z gruntami

Dla deweloperów coraz większym problemem staje się dostęp do atrakcyjnych gruntów w największych miastach. W takiej sytuacji fuzje i przejęcia (M&A) są postrzegane jako skuteczny sposób na szybkie powiększenie banku ziemi.

Autorzy raportu podkreślają również, że konsolidacja sprzyja też osiąganiu efektów skali, a mianowicie od lepszych warunków negocjowanych z wykonawcami po łatwiejszy dostęp do finansowania. Przejęcia mogą też stanowić sposób na szybkie wejście do nowych segmentów rynku, takich jak najem instytucjonalny (PRS).

Eksperci zwracają uwagę, że w najbliższych latach istotnym czynnikiem napędzającym sprzedaż firm deweloperskich będą kwestie sukcesji. Około dwie trzecie polskich firm rodzinnych nadal jest zarządzanych przez pierwsze pokolenie. Choć większość właścicieli planuje przekazanie biznesu następcom, jedynie niewielka część potencjalnych sukcesorów deklaruje chęć jego przejęcia. To z jednej strony rodzi ryzyko dla ciągłości funkcjonowania firm, a z drugiej tworzy atrakcyjne możliwości dla inwestorów strategicznych.