Ceny gruntów nadal rosną
Rynek gruntów pod zabudowę mieszkaniową pozostaje w fazie umiarkowanych, ale konsekwentnych wzrostów cen. Choć deweloperzy wciąż dysponują dużymi bankami ziemi i zapasem pozwoleń na budowę, coraz wyraźniej widać, że nad rynkiem zbierają się regulacyjne chmury. W perspektywie najbliższych lat to właśnie zmiany w planowaniu przestrzennym mogą najmocniej wpłynąć na dostępność działek i tempo wzrostu ich cen.
Według danych Narodowego Banku Polskiego (NBP) oraz Cenatorium, w drugiej połowie 2025 roku ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową nadal rosły zarówno w największych miastach, jak i w otoczeniu największych aglomeracji. Deweloperzy wskazują, że w przypadku projektów wielorodzinnych ceny ziemi netto wzrosły średnio o 13 proc. rok do roku w przeciętnych lokalizacjach i aż o 21 proc. w najlepszych.
Największe miasta wciąż najdroższe
Najwyższe ceny utrzymują grunty w Warszawie, Gdańsku i Krakowie. Ograniczona dostępność terenów inwestycyjnych powoduje, że działki w centrach największych miast kosztują wielokrotnie więcej niż grunty położone w strefach podmiejskich.
W drugiej połowie 2025 roku ceny działek budowlanych w największych ośrodkach wzrosły rok do roku od 5,3 proc. do 10 proc. Najsilniejszy wzrost odnotowano w Warszawie, gdzie ceny zwiększyły się o ponad 10 proc.
Jednocześnie ceny ofertowe działek pozostają względnie stabilne. Mediana ceny działki budowlanej wynosi obecnie około 164 zł za metr kwadratowy, a działki uzbrojonej około 177 zł za metr kwadratowy. Najdroższe pozostają grunty komercyjne.
Deweloperzy zabezpieczają przyszłe inwestycje
Pomimo rosnących cen duzi deweloperzy nadal aktywnie uzupełniają swoje banki ziemi. Z danych NBP wynika, że zabezpieczone przez firmy deweloperskie grunty pozwalają na realizację większą o około 15 proc. niż inwestycje planowane na 2026 roku.
Najwięksi gracze rynku konsekwentnie inwestują w nowe tereny. Archicom planuje przeznaczyć nawet 700 mln zł na zakup gruntów, Develia rozwija projekty wielofunkcyjne w Gdańsku, a Dom Development utrzymuje strategię zabezpieczania terenów na co najmniej cztery lata działalności.
Jednocześnie widoczna jest ostrożność mniejszych firm, które bardziej odczuwają niepewność rynku mieszkaniowego oraz skutki nadpodaży mieszkań po słabszym 2024 roku.
Nowe przepisy mogą zmienić rynek
Największe emocje budzą jednak zmiany w planowaniu przestrzennym. Nowelizacja ustawy przewiduje między innymi wydłużenie terminu uchwalenia planów ogólnych gmin do 31 sierpnia 2026 roku. Docelowo każda gmina będzie musiała określić obszary dopuszczone do dalszej zabudowy.
To właśnie te regulacje mogą stać się kluczowym czynnikiem wpływającym na ceny gruntów. Działki znajdujące się w obszarach przewidzianych pod zabudowę mogą jeszcze bardziej podrożeć ze względu na ograniczoną podaż. Z kolei nieruchomości położone poza obszarami uzupełnienia zabudowy mogą utracić charakter budowlany, a ich wartość znacząco spadnie.
Rynek znajduje się więc obecnie w specyficznym momencie przejściowym. Z jednej strony duża liczba pozwoleń na budowę i wysoka podaż mieszkań łagodzą presję cenową. Z drugiej strony inwestorzy coraz uważniej analizują ryzyka związane z przyszłymi regulacjami.
W najbliższych kwartałach najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada dalszy umiarkowany wzrost cen gruntów. Obniżki stóp procentowych poprawiły sytuację na rynku mieszkaniowym, a niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w największych miastach nadal podtrzymują popyt na nowe inwestycje. Kluczowe będzie jednak tempo wdrażania nowych planów ogólnych i to, jak mocno ograniczą one dostępność terenów pod zabudowę mieszkaniową.
