Rośnie rozbieżność między cenami ofertowymi a transakcyjnymi mieszkań

Ceny ofertowe nieruchomości nie pokazują pełnej informacji i rynku. Obecnie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym możliwe są spore negocjacje. To pokazuje, że zainteresowanie zakupem jest obecnie niskie, chociaż uzależnione od lokalizacji. Ceny nieruchomości mogą zacząć znacznie spadać, jeśli nie pojawią się czynniki, które pobudzą popyt.

Popyt na nieruchomości wyhamował po tym, jak zakończone zostało przyjmowanie wniosków na kredyt z dopłatami. Kilka miesięcy bieżącego roku pozwoliło na odbudowanie oferty mieszkań na sprzedaż na rynku wtórnym, ale również u deweloperów.

Kupujący czekają na sygnał do działania

Kupujący na razie czekają na decyzję rządu i RPP. Ci, którzy liczą na to, że będą mogli skorzystać z preferencyjnego kredytu, wstrzymują się z decyzją o zakupie w oczekiwaniu na konkretne deklaracje rządu, dotyczące nowej wersji programu wsparcia. Osoby, które wiedzą, że nie skorzystają z dopłat (jeśli te w ogóle się pojawią), czekają na obniżki stóp procentowych. Decyzja Rady Polityki Pieniężnej o pierwszym od dawna cięciu stóp sprawi, że kredyt hipoteczny będzie tańszy, a jednocześnie bardziej dostępny.

Rośnie podaż, zwiększa się przestrzeń do negocjacji

Niska aktywność kupujących na rynku sprawia, że rośnie liczba ofert na portalach ogłoszeniowych. Według analityków od początku 2024 roku w dostępnej bazie mogło się pojawić nawet 80 tys. nowych ogłoszeń.

Właściciele mieszkań na rynku wtórnym, chcąc szybko sprzedać nieruchomość, muszą mocniej zweryfikować swoje oczekiwania wobec ceny. Dawno niewidziane promocje cenowe pojawiły się również u deweloperów. To wszystko sprawia, że zwiększa się mocno różnica między cenami podawanymi w ogłoszeniach a realnymi cenami, po których są realizowane transakcje.

Maciej Samcik na swoim blogu Subiektywnie o finansach podaje, że w zależności od lokalizacji, ceny gruntu, źródła finansowania inwestycji zysk dewelopera to obecnie około 3-4 tys. złotych za każdy metr kwadratowy mieszkania. Kwota taka daje sporą przestrzeń do negocjacji warunków. Średnia wysokość rabatu, na jaki godzą się deweloperzy do około 10 proc. W przypadku cen nieruchomości w Warszawie na każdym metrze kwadratowym możemy dzięki temu zaoszczędzić nawet 1,5 tys. złotych.

Dużo w tym przypadku zależy od naszych umiejętności negocjacyjnych, ale również od sytuacji dewelopera. Gdy udaje mu się sprzedawać lokale na wczesnym etapie realizacji inwestycji, to będzie mniej skłonny do udzielania wysokich rabatów. Sytuacja zmienia się diametralnie, gdy pozostają niesprzedane lokale po zakończeniu budowy. W takim przypadku, aby pozbyć się problemów i móc zacząć kolejną inwestycję, możliwe jest zejście z ceny do poziomów zbliżonych do poniesionych przez niego kosztów.

Duże obniżki również na rynku wtórnym

Mimo że ceny ofertowe w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży mieszkań z drugiej ręki zaczynają spadać, to właściciele często zaczynają od zawyżonej ceny, która mogłaby przejść w drugiej połowie zeszłego roku. Obecnie realia rynku są zdecydowanie inne. Maciej Samcik bazując na danych publikowany przez Narodowy Bank Polski, podaje, że kupując mieszkanie z rynku wtórnego w Warszawie, można obecnie utargować ponad 23 proc. ceny podanej w ogłoszeniu.

Korekta cen może się pogłębiać w najbliższych miesiącach czy kwartałach. Sytuacja może się jednak zdecydowanie zmienić po wprowadzeniu kredytu z dopłatami lub obniżce stóp procentowych.