Wyraźne spadki sprzedaży nowych mieszkań

Największe podmioty rynku deweloperskiego odczuwają trudną sytuację rynkową. Już w I kwartale 2025 roku takie przedsiębiorstwa odnotowały spadek sprzedaży aż o 40% rok do roku. Mowa tu m.in. o graczach giełdowych, jak ATAL, Robyg czy Lokum Development. Jeszcze niedawno firmy informowały o rekordowych przychodach, a wprowadzane na rynek nowe projekty były rozchwytywane przez kupujących.

Dziś muszą pogodzić się z malejącym popytem. Na przykład Robyg w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2025 roku sprzedał o 42% mniej lokali, a Lokum Development – o 56%. Średni spadek na rynku wyniósł 16%.

Wydaje się, że ceny nowych mieszkań z rynku pierwotnego sięgnęły przysłowiowego sufitu i kupujący nie są skłonni akceptować dalszych podwyżek.

Ceny mieszkań pod lupą

W związku z przyjęciem przez Sejm przepisów zobowiązujących deweloperów do ujawniania realnych cen sprzedaży nieruchomości, niektórzy przedsiębiorcy musieli zmienić model działania. Dla wielu firm jest to dużą niedogodnością, ponieważ ceny kształtowane były różnie, intuicyjnie, zgodnie ze zmianami rynkowymi. Klienci często dowiadywali się dopiero przed samym podpisaniem umowy, że cena ofertowa nie była kompletna, a ostateczna okazywała się wyższa.

Transparentność cenowa może pójść o krok dalej. Coraz częściej pojawiają się głosy, aby zapewnić otwarty dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości, niedostępnego do tej pory dla przeciętnych obywateli. Rodzi to również inną obawę – klienci zaczną dostrzegać, za ile sprzedawane są nowe mieszkania, a nie tylko, za ile są oferowane. Nawet powoływanie się deweloperów na wzrosty cen materiałów czy robocizny może nie być dla nich realnym argumentem.

Bez programów wsparcia popyt na mieszkania może maleć

Rząd nie ma planów wprowadzenia w życie programów pomocowych dla kupujących, które dotąd zazwyczaj napędzały popyt. Sprzedaż znów może zmaleć, jeśli nie zostanie zrealizowany np. projekt „Pierwsze klucze”.

Ratunkiem dla branży może być dalsze obniżanie głównych stóp procentowych, co przełoży się na tańsze kredyty. Jednak nawet to nie wystarczy, jeśli kupujący będą przekonani o nieopłacalności inwestowania u dewelopera.

Czy deweloperska bańka pęka?

Po pandemii zainteresowanie inwestycjami mieszkaniowymi, zwłaszcza nowymi, systematycznie rosło. Firmy budujące nowe lokale korzystały na rosnącym zapotrzebowaniu, niskich kosztach kredytów i programie wsparcia Bezpieczny kredyt 2%. To jednak wywindowało ceny. Rynek musiał w końcu skorygować wcześniejsze wzrosty.

Kupujący mają słuszne obawy, że wartość mieszkań w stanie deweloperskim będzie w najbliższym czasie maleć. Po latach rekordowych wyników rynek pierwotny zaczyna zwalniać. Deweloperzy przestają dyktować warunki. Z czasem będą musieli zacząć dostosowywać się do nowych realiów, a wieluż już obniżyło ceny.

Artykuł Zbliża się koniec hossy na rynku mieszkań pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Powolna stabilizacja rynku

Nastroje na rynku nieruchomości w II kwartale 2025 roku są odrobinę lepsze niż w pierwszych trzech miesiącach tego roku. Indeks nastrojów rynkowych wzrósł do 54,34 pkt, co oznacza korektę w górę o 0,8 pkt kwartał do kwartału. Pozytywne sygnały to reakcja na obniżki stóp procentowych. Prócz tego wiosną i latem potencjalni kupcy częściej oglądają mieszkania i decydują się na finalizację transakcji. Poprawa wartości indeksu nie jest duża, ponieważ aktywność inwestycyjną wciąż ograniczają między innymi wysokie ceny i trudno dostępne kredyty hipoteczne.

Niepewność wśród kupców, sprzedających i najemców wzmacnia wysokie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i utrzymująca się inflacja. Nic więc dziwnego, że obniżka stóp tylko chwilowo i w niewielkim stopniu ożywiła rynek. Ruch ten wzbudziła raczej nadzieje i oczekiwania na podobne tego typu kroki. Kupujący mają coraz większą swobodę wyboru i przez to nie spieszą się z zakupem, szukając idealnego lokum. Prócz ceny liczy się dla nich coraz bardziej standard mieszkania, jego funkcjonalność czy lokalizacja. Sprzedający powinni być w tych okolicznościach otwarci na negocjacje, jeśli nie chcą by ich lokum miesiącami czekało na sprzedaż.

Gra między popytem a podażą

W trudnych warunkach rynkowych kupujący czy wynajmujący dbają o swoje bezpieczeństwo finansowe i podejmują przemyślane działania. Dlatego przede wszystkim decyzje zakupowe są poprzedzone wydłużonym czasem wyszukiwania i negocjacjami.

Choć sprzedający przyzwyczaili się do podwyżek stawek za metr, coraz częściej cena ofertowa i transakcyjna różnią się od siebie. Negocjacje to ważny etap transakcji, ponieważ potencjalni kupcy wciąż są aktywni i chętnie oglądają mieszkania. Można przypuszczać, że wraz z ustabilizowaniem sytuacji kredytowej i wytyczeniem jasnej polityki pieniężnej popyt będzie sukcesywnie rósł. W związku z tym analitycy spodziewają się coraz głębszej stabilizacji i końca etapu niepewności inwestycyjnej.

W II kwartale 2025 roku w większości segmentów rynku nieruchomości nastroje poprawiły się w porównaniu z poprzednimi trzema miesiącami. Nastrojometr dla kawalerek na sprzedaż zatrzymał się na 57,1 pkt co oznacza wzrost o 0,6 pkt. Dla większych mieszkań wartość ta wyniosła 55,7 pkt. W sektorze domów i działek budowlanych wzrost sięgnął 1,2 pkt. Wszystko wskazuje na to, że nastroje nieznacznie się poprawiają. Kontakty między aktywnymi uczestnikami rynku i pośrednikami są częste, ale popyt na razie dość niski.

O wyraźnym ożywieniu można mówić w kontekście segmentu najmu mieszkań. Na przykład indeks dla najmu kawalerek wynosi obecnie 56,4 pkt. Oznacza to wzrost z kwartału na kwartał o 3,3 pkt. Jedną z głównych przyczyn tego trendu jest zbliżający się sezon nowy rok akademicki.

Artykuł Rynek nieruchomości powoli wychodzi z fazy niepewności pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Portal Nieruchomosci-online.pl jak co kwartał spytał pośredników w obrocie nieruchomościami o ich nastroje. Na podstawie uzyskanych odpowiedzi wyznaczany jest poziom wskaźnika INPON. W I kwartale bieżącego roku był on o prawie 6 punktów procentowych wyższych, niż pod koniec zeszłego roku Osiągając poziom 53,55 punktów, wszedł ponownie w przedział powyżej 50 punktów. Wartość ta jest uznawana za granicę między nastrojami negatywnymi a pozytywnymi.

Pojawiły się lepsze perspektywy

Wskaźnik INPON osiągnął najwyższy poziom od roku. Na poprawę nastrojów na rynku wpłynęło kilka czynników. Kupujący wciąż wstrzymują się z decyzjami i czekają na dopłaty lub obniżki stóp procentowych. Widać jednak znaki ożywienia. Po kilku miesiącach marazmu na wiosnę pojawiło się więcej kupujących. To między innymi osoby, które uznały, że już teraz jest dobry moment na zakup.

Koszt kredytu ciągle pozostaje wysoki, ale w bankach pojawiły się pierwsze obniżki oprocentowania. Tańsze oferty kredytów o stałym oprocentowaniu mogą świadczyć o tym, że banki szykują się już na pierwsze obniżki stóp procentowych. Na taką decyzję Rady Polityki Pieniężnej rynek czeka już od wielu miesięcy.

Zakupy mogą być już teraz opłacalne ze względu na ustabilizowane ceny nieruchomości. Coraz więcej sprzedających weryfikuje swoje oczekiwania względem ceny. Spadają już nie tylko ceny transakcyjne, ale również ofertowe. Nieruchomości wciąż są droższe niż przed rokiem, ale z miesiąca na miesiąc obserwowane są silniejsze korekty.

Pobudzenie rynku

Nastroje poprawiają się w każdym segmencie. Największy wzrost optymizmu dotyczy działek i domów, najmniejszy był na rynku lokali komercyjnych. W przypadku kawalerek i mieszkań na decyzje zakupowe wciąż bardzo silny wpływ ma brak pewności co do programu z dopłatami.

Co jakiś czas pojawiają się nowe informacje, jednak jeśli w ogóle następca Bezpiecznego Kredytu 2% ujrzy światło dzienne, to będzie skierowany tylko do ograniczonej grupy nabywców. Z tego spore grono potencjalnych kredytobiorców, którzy liczyli na finansowanie zakupu na preferencyjnych warunkach, zaczyna się już rozglądać za mieszkaniem i kredytem w wersji standardowej.

Wiosna, jak co roku, pozytywnie wpływa na nastroje na rynku działek budowlanych oraz domów. Zbliżające się zmiany w przepisach planistycznych sprawiają, że dynamicznie rośnie zainteresowanie gruntami pod zabudowę jednorodzinną. A najbliższych miesiącach można również oczekiwać zwiększenie się liczby nowych inwestycji.

Gorsze nastroje na rynku najmu

Nastroje na rynku najmu są na granicy optymizmu. Spadała liczba zainteresowanych i jednocześnie wzrasta liczba dostępnych lokali. To sprawia, że właściciele mieszkań muszą bardziej schodzić z ceny. Niższe wpływy z najmu, przy kosztach utrzymujących się na wysokich poziomach sprawiają, że rentowność inwestycji jest niższa, niż przed kilkoma miesiącami.

Poniżej granicy optymizmu są nastroje na rynku lokali biurowych i usługowych. Najemcy szukają oszczędności, zmniejszają wynajmowaną powierzchnię, lub przenoszą się do tańszych lokalizacji. Spowolnienie aktywności firm i niepewność negatywnie wpływają na rynek komercyjny.

Niepewność będzie się utrzymywać

Uczestnicy rynku nieruchomości spodziewają się, że w II kwartale nadal będzie się utrzymywać spowolnienie na rynku. Po woli jednak wzrastać będzie liczba kupujących zachęconych niższymi cenami i bogatszą ofertę dostępnych lokali.

Ceny nieruchomości nie będą rosnąć. W zależności od lokalizacji i standardu lokali mogą pojawiać się kolejne spadki. Kupujący czekają jednak na sygnał do działania. Impulsem takim mogą być obniżki stóp procentowych.

Artykuł Nastroje agentów nieruchomości poprawiają się pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Wszystkie wypowiedzi łączy jedno – na pierwszym miejscu pojawia się Nieruchomosci-online.pl, a eksperci wyraźnie wskazują jego przewagi nad konkurencją.

🔎 Dlaczego eksperci wybierają Nieruchomosci-online.pl?

🧑‍💼 Anna Gajewska – pośrednik nieruchomości, VivaDom (Warszawa)

„Najlepszy portal nieruchomości pod kątem jakości kontaktów”
„Zdecydowanie Nieruchomosci-online.pl. Ten serwis ogłoszeniowy generuje najbardziej wartościowe leady – osoby, które się odzywają, są konkretnie zainteresowane zakupem, nie tylko oglądaniem zdjęć. To przekłada się na oszczędność czasu i większą skuteczność transakcji. Do tego dochodzi intuicyjny interfejs i świetna widoczność ogłoszeń – zwłaszcza tych z rynku wtórnego.”

👨‍💼 Tomasz Rataj – inwestor na rynku wynajmu, Kraków

„Skuteczność ogłoszeń ważniejsza niż liczby”
„Testowałem różne portale nieruchomości – Otodom, OLX, Morizon – ale dopiero ogłoszenia zamieszczone na Nieruchomosci-online.pl przyniosły konkretne zapytania. Miałem mniej kontaktów, ale za to prawdziwych. Portal jest dobrze pozycjonowany w Google, a jego algorytmy ułatwiają szybkie dotarcie do właściwej grupy docelowej.”

🏗️ Nieruchomosci-online.pl oczami dewelopera i doradcy

👩‍💼 Karolina Żurek – doradca klienta, Domowe Studio (Poznań)

„Świetna widoczność inwestycji deweloperskich”
„Dla firm deweloperskich kluczowa jest jakość prezentacji oferty. Nieruchomosci-online.pl daje rozbudowane karty inwestycji – z planami, mapą, zdjęciami i filmami. To robi wrażenie na klientach. Publikacja ogłoszeń jest szybka, bo portal współpracuje z najpopularniejszymi CRM-ami. Jakość kontaktów z klientami – bardzo wysoka.”

📊 Portal z danymi, nie tylko ogłoszeniami

🧔 Marek Lech – analityk rynku, doradca inwestycyjny

„Nieruchomosci-online.pl to nie tylko ogłoszenia – to narzędzie pracy”
„Z analitycznego punktu widzenia ten portal wyróżnia się jakością danych. Ogłoszenia są aktualne, dobrze opisane, nie ma chaosu ani duplikatów. Często korzystam z tego serwisu nie tylko do analizy ofert, ale też do obserwowania trendów cenowych czy dynamiki podaży. Czuć, że stoją za tym profesjonaliści.”

🎓 Edukacja i narzędzia dla pośredników

👩‍💻 Natalia Chmura – blogerka i edukatorka rynku nieruchomości

„Portal, który edukuje – nie tylko sprzedaje”
„Nieruchomosci-online.pl to coś więcej niż platforma z ogłoszeniami. To również miejsce, gdzie znajdziesz wartościowe poradniki, raporty, webinary i newslettery branżowe. Regularnie polecam go osobom z moich szkoleń – zwłaszcza początkującym pośrednikom, którzy potrzebują dobrego wsparcia na starcie. Dla mnie to numer jeden.”

📌 Podsumowanie – który portal nieruchomości wybrać?

W opinii ekspertów Nieruchomosci-online.pl to obecnie najlepszy portal z ogłoszeniami nieruchomości w Polsce. Nie ma tu mowy o przypadkowych kliknięciach – liczy się jakość kontaktów, realne zainteresowanie ofertą i szeroka baza wiedzy. To idealne narzędzie zarówno dla pośredników, inwestorów, jak i osób prywatnych szukających mieszkania.

Artykuł Najlepszy portal nieruchomości. Opinie ekspertów rynku nieruchomości pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Na początku 2024 roku rynek bardzo liczył na powrót kredytu z dopłatami w nowej odsłonie. Kolejne miesiące nie przynosiły jednak żadnych konkretnych informacji ze strony rządu. Rynek mocno wyhamował, bo wiele osób, które mogłyby skorzystać z preferencyjnego kredytu, wstrzymywało się z decyzją o zakupie.

W tym czasie deweloperzy zdarzyli odbudować swoją ofertę, po tym, jak większość najbardziej popularnych mieszkań została sprzedana podczas zeszłorocznej gorączki zakupowej.

Deweloperzy dobrze radzili sobie ze sprzedażą

Podaż rosła z miesiąca na miesiąc, jednak transakcji było realizowanych coraz mniej. Paradoksalnie ceny mieszkań nie zaczęły spadać. Dynamiczne wzrosty wyhamowało, ale spadki cen pojawiły się tylko w mniejszych, mniej płynnych rynkach i w przypadku mieszkań cieszących się mniejszą popularnością.

Deweloperzy zaczęli szukać różnych sposobów na poprawę sprzedaży na rynku o umiarkowanym popycie. Powróciły promocje cenowe, ciekawe oferty dotyczące zakupu miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej. Pojawiły się też nowe możliwości zakupu mieszkania urządzonego pod klucz, rabaty na zakup mebli lub sprzętu RTV i AGD, a nawet wycieczki zagraniczne. Mimo wysokich kosztów budowy marże deweloperów ciągle są na tak wysokich poziomach, że dają one możliwości oferowania atrakcyjnych warunków zakupu, aby przyciągnąć zainteresowanych.

Wzrost sprzedaży w ostatnich miesiącach roku

Deweloperzy notowani na GPW mogą pochwalić się wzrostem sprzedaży w ostatnim kwartale 204 roku, co być może będzie stanowiło odwrócenie trwającego od początku zeszłego roku trendu.

Z danych opracowanych przez portal Bankier.pl wynika, że w ostatnich trzech miesiącach roku 9 deweloperów notowanych na GPW, którzy mają ponad 76 proc. udziału w indeksie WIG-Nieruchomości sprzedało łącznie 4 343 mieszkania. Jest to wynik o 4,8 proc. gorszy niż przed rokiem, ale za to o 14 proc. lepszy w porównaniu do wcześniejszego kwartału. Sprzedaż w tym ujęciu zwiększyła się o 535 lokali.

Największymi wzrostami pochwalił się Atal (+454 lokale w ujęciu kwartał do kwartału), Murapol (+181 mieszkań kdk) oraz Archicom (+136 kdk). Gorszą o 254 mieszkania sprzedaż zanotowała za to Develia. Oprócz niej spadki sprzedaży wykazał jeszcze Marvipol oraz Inpro.

Cały 2024 rok na plusie pod kątem liczby sprzedanych mieszkań w porównaniu do 2023 roku zamknęła Develia, Grupa Archicom i Echo oraz Dom Development. Pozostali deweloperzy z analizowanej dziewiątki sprzedali mniej mieszkań niż rok wcześniej. Największe spadki sięgnęły poziomu bliskiego 78 proc.

Dobre perspektywy na 2025 rok

67 proc. deweloperów biorących udział w ankiecie przeprowadzonej przez portal Tabelaofert.pl spodziewa się stabilizacji cen mieszkań. Tylko 5 proc. ankietowanych prognozuje wzrosty cen w najbliższych miesiącach.

Połowa ankietowanych deweloperów zakłada, że ich wyniki sprzedaży utrzymają się na stabilnym poziomie. Spadki proponuje tyle samo ankietowanych, co spodziewających się wzrostów. Oznacza to, że mimo mniejszego popytu i braku wsparcia dla kupujących rynek jest w dobrej kondycji, a deweloperzy znajdą narzędzia, aby rozwijać sprzedaż.

Artykuł Mimo trudnego rynku, deweloperzy odzyskują optymizm pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Popyt i podaż

W minionym roku widać było wyraźny wzrost liczby osób zainteresowanych zakupem nieruchomości. Bez wątpienia tak duży popyt był efektem uruchomienia rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Największym problemem roku 2023 na rynku nieruchomości okazało się silne zderzenie właśnie rosnącego popytu ze spadającą liczbą ogłoszeń. Od wiosny bowiem podaż na rynku wtórnym zaczęła spadać w tempie 5-6% m/m i tendencja ta utrzymywała się aż do września. Sytuacja podażowa ustabilizowała się dopiero w IV kwartale. Miesięczne korekty podaży wynosiły w tym okresie zaledwie ok. 1%. Podaż zaczęła stabilizować się w końcówce roku m.in. dlatego, że delikatnie spadło zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego. Ponadto w IV kwartale zainteresowanie „Bezpiecznym Kredytem 2%” już nie było tak wysokie. W efekcie w IV kwartale osoby poszukujące nieruchomości na portalu Nieruchomosci-online.pl nawiązały o niemal 15% mniej kontaktów ze sprzedającymi niż w kwartale III. Czy już można mówić o odbudowie podaży? Jeszcze nie, gdyż to nadchodzące miesiące pokażą, czy podaż będzie się stabilizować i odbudowywać. Pamiętajmy, że oferta na rynku wtórnym wciąż jest ograniczona. W ostatnim kwartale 2023 r. liczba ogłoszeń na portalu Nieruchomosci-online.pl była o 24% niższa niż w analogicznym okresie roku 2023.

Ceny w górę

W IV kwartale 2023 r. zaczęła stabilizować się podaż, ale nie ceny. Dane zgromadzone przez ekspertów z Nieruchomosci-online.pl pokazują, że średnie ceny ofertowe były prawie wszędzie wyższe niż na koniec III kwartału. Przeciętne stawki ofertowe za 1 mkw. kawalerki najmocniej wzrosły w największych miastach Polski – w Warszawie i Krakowie było to ok. 10%, a we Wrocławiu 7% k/k. W pozostałych miastach wojewódzkich wahania były nieco mniejsze, a w czterech z nich – Olsztynie, Rzeszowie, Lublinie i Kielcach- ceny nie wzrosły. W przypadku mieszkań 2-pokojowych w większości stolic województw średnia cena była w IV kwartale albo umiarkowanie wyższa, albo zauważalnie wyższa. W przypadku pierwszej grupy mówimy o wzroście na poziomie 2-5% k/k, co miało miejsce m.in. w Białymstoku, Gdańsku i Olsztynie, a w przypadku grupy drugiej wzrost ten wahał się między 6-8%, w miastach takich jak: Kraków, Katowice czy Warszawa. O stabilizacji cen można mówić jedynie w Rzeszowie. Na rynku mieszkań 3-pokojowych odnotowano podobne wzrosty. Średnia cena za mkw. ustabilizowała się tylko w Toruniu. W pozostałych miastach ceny były wyższe, a największe wzrosty zanotowano m.in. w przypadku mieszkań w Krakowie, Warszawie i Szczecinie (8-9% k/k). W efekcie możemy mówić, iż w roku 2023 ceny nieruchomości wzrosły wszędzie, a przypadku niektórych miast nawet o prawie 25% względem roku ubiegłego.

Artykuł Na rynku mieszkaniowym nadal rajd cenowy pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Finansowanie i kredyty

KO proponuje kredyt na zakup pierwszego mieszkania z zerowym oprocentowaniem oraz 600 zł dopłaty dla młodych osób wynajmujących mieszkania. Z kolei Nowa Lewica zamierza zamrozić oprocentowanie hipotek zaciągniętych do końca 2021 roku i zwiększyć udział kredytów ze stałą stopą. Pomysły KO w tym obszarze wydają się kontynuacją tego, co już się działo, więc wpływałyby niekorzystnie na podaż mieszkań i ich ceny. Zmiany proponowane przez NL brzmią rozsądniej, szczególnie chęć propagowania kredytów ze stałą stopą, które na zachodzie Europy są standardem.

Rewitalizacja i nowe inwestycje

KO, TD i NL mają podobne poglądy na temat rewitalizacji pustostanów i uwolnienia gruntów spółek Skarbu Państwa. KO chce przeznaczyć 10 mld zł na rewitalizację pustostanów i 3 mld zł na Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), podobnie jak Nowa Lewica, która również planuje inwestycję 20 mld zł na budowę 300 tys. nowych mieszkań na wynajem. Kwestie dotyczące gruntów pokrywają się z pojawiającymi się już od jakiegoś czasu sugestiami branży, że należałoby np. udostępnić deweloperem parcele zgromadzone na potrzeby wygaszanego już programu Mieszkanie Plus. W tym kontekście program ten może od razu posłużyć jako przestroga – dotychczas państwo jeszcze nigdy nie sprawdziło się w roli dewelopera. Wszystkie wdrażane w ostatnich latach tego typu działania zakończyły się fiaskiem, żeby nie powiedzieć, że defraudacją gigantycznych środków. Chęć tworzenia zasobu mieszkaniowego od zera będzie więc skonfrontowana z wyzwaniem, jakim będzie konieczność stworzenia transparentnych i skutecznych ram takiego działania.

Polityka podatkowa

Trzecia Droga proponuje wprowadzenie podatku od pustostanów i zwolnienie z podatku od wynajmu długoterminowego. Nowa Lewica również zamierza poprawić politykę podatkową w przypadku najmu długoterminowego. Według danych GUS w Polsce jest 1,8 miliona pustostanów – przywrócenie ich rynkowi byłoby potężnym impulsem podażowym. Co do chęci promocji najmu długoterminowego, na pewno wpłynęłoby to na zwiększenie standardów na rynku mieszkań na wynajem, w tym sprawiłoby, że taki sposób zabezpieczenia swoich potrzeb mieszkaniowych stałby się dużo bezpieczniejszy i stabilniejszy.

Infrastruktura i społeczność

Nowa Lewica stawia na integrację społeczną, proponując budowę osiedli, które będą mieszane pod względem zarobków. Dodatkowo, planują reaktywować Ministerstwo Budownictwa i powołać Polską Agencję Mieszkaniową, która ma wspierać lokalne samorządy w zakresie pozyskiwania gruntów i planowania nowych inwestycji. W Polsce już się odzwyczailiśmy od tego, że państwo tak głęboko próbuje ingerować w kwestie urbanistyki i charakteru nowej zabudowy mieszkaniowej. Można się spodziewać, że próby wdrożenia takich pomysłów spotkają się z dużym oporem nie tylko części społeczeństwa, ale też branży.

Mieszkania na pierwszym planie

Nowy koalicyjny rząd, jeżeli do niego dojdzie, ma ambitne plany dotyczące rynku mieszkaniowego w Polsce. Od rewitalizacji pustostanów, przez zmiany w polityce kredytowej i podatkowej, po nowe inwestycje i wsparcie dla różnych form budownictwa. Czas pokaże, jakie z tych planów uda się wprowadzić w życie, ale już teraz można powiedzieć, że są one znaczącym krokiem w kierunku rozwiązania problemów mieszkaniowych w Polsce. Jednocześnie widoczne jest to, iż kwestie związane z zasobem mieszkaniowym oraz dostępnością mieszkań są kluczowe dla wszystkich sił politycznych. To dobra informacja, ponieważ rokuje na to, że obietnice z tego obszaru nie zostaną tylko obietnicami. Temat jest zbyt istotny społecznie, aby mógł zostać pominięty i zaniedbany.

Artykuł Co z rynkiem mieszkaniowym po wyborach? Pomysły opozycyjnej koalicji pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Dlaczego warto monitorować rynek nieruchomości?

Tę kwestię można ująć w dwóch skalach. Zacznijmy od większej, czyli obserwowania ogólnych trendów na rynku. Jest to ściśle powiązane ze stanem gospodarki oraz wydarzeniami na nią wpływającymi. Przykładowo – ostatnie lata upłynęły pod wpływem pandemii, wojny w Ukrainie oraz inflacji, które to czynniki kształtowały ceny, podaż i popyt w mieszkaniówce. W ujęciu małoskalowym obserwowanie rynku to wyłapywanie okazji. Dzięki zastosowaniu odpowiednich narzędzi lub współpracy z pośrednikami, może to nie być aż tak czasochłonne, a przynosi dobre efekty.

Narzędzia do monitorowania rynku nieruchomości

W dobie cyfryzacji, monitorowanie rynku nieruchomości stało się znacznie prostsze dzięki różnym narzędziom dostępnym online. Jednym z nich jest aplikacja Moniter, która umożliwia monitorowanie rynku wtórnego nieruchomości, dzięki czemu żadna okazja nie przeszła Ci koło nosa. Inne narzędzie, jakim jest Adradar, oferuje zautomatyzowaną przeszukiwarkę portali nieruchomości, co pozwala zaoszczędzić mnóstwo czasu.

Podkluczyk.pl to kolejna aplikacja, która umożliwia wyszukiwanie nieruchomości online, skupiając się na wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych. Cenatorium oferuje zautomatyzowaną ocenę zabezpieczeń w procesie hipotecznym, co jest szczególnie przydatne dla inwestorów.

Investoro to narzędzie, które pozwala na automatyczne monitorowanie ogłoszeń, co daje przewagę nad konkurencją. Wszystkie te narzędzia są dostępne online i mogą znacznie ułatwić monitorowanie rynku nieruchomości, zarówno dla sprzedających, jak i dla kupujących. Ciekawym rozwiązaniem jest portal zametr.pl, na którym możemy obserwować oferty ze zmieniającymi się cenami, jak też zapoznać się z dynamiką średnich cen dla poszczególnych miast.

Oprócz takich typowych narzędzi monitorujących, warto też śledzić to, co się ogólnie dzieje na rynku. Tutaj użyteczne są wszelkiego rodzaju raporty, jak np. kwartalny raport cen z rynku wtórnego portalu nieruchomosci-online.pl. Ten sam portal publikuje również indeks nastrojów pośredników INPON, czyli analizę tego, jak obecną sytuację widzą pośrednicy oraz czego spodziewają się w najbliższym czasie. Takie dane udostępniane są również cyklicznie przez niektóre banki oraz instytucje rządowe, jak np. GUS czy NBP. Niestety te sprawozdania zazwyczaj pojawiają się ze sporym opóźnieniem.

Jak skutecznie korzystać z narzędzi do monitorowania rynku nieruchomości?

Należy mieć na uwadze, iż statystyki trzeba umieć czytać i rozumieć, np. uwzględniać to, że cena ofertowa nie jest ceną transakcyjną lub mieć świadomość, jak niewielka pula lokali premium może wpłynąć na odczyty średniej, szczególnie w mniejszych miejscowościach. Do tego dla skutecznego poruszania się w raportach niezbędna jest orientacja w zagadnieniach gospodarczych oraz ogólna znajomość zasad rządzących rynkiem nieruchomości. Brak takiej wiedzy naraża nas na podstawowe błędy interpretacyjne, a to z kolei rodzi ryzyko podejmowanie chybionych decyzji inwestycyjnych.

W przypadku monitorowania okazji warto mieć świadomość, że obecnie temat jest już mocno obstawiony przez dużych i małych inwestorów. Z tego względu może się okazać, iż opłacanie nawet drogiej usługi nie przyniesie efektów, ponieważ takich obserwatorów jak my są już setki.

Nie zmienia to faktu, że rynek nieruchomości obserwować warto, a nawet – trzeba to robić. Dzięki temu nasze decyzje inwestycyjne będą miały solidniejsze podstawy, a co za tym idzie, będą też obarczone mniejszym ryzykiem.

Artykuł Jak monitorować rynek nieruchomości? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Podstawowa zasada przy sprzedaży mieszkania jest taka – pozbądź się sentymentów i patrz na mieszkanie tak, jak patrzy potencjalny nabywca. Dzięki temu unikniesz błędów w ocenie wynikających chociażby z twojego przywiązania do danej nieruchomości. Jeśli przyjmiesz taką perspektywę, łatwo ci będzie wyłapać, co jeszcze wymaga zmiany w mieszkaniu. Będą to elementy, które wpływają negatywne na pierwsze wrażenie oraz dalszą, wstępna ocenę lokalu. Z tego względu niezbędny początek przygotowań do sprzedaży to uporządkowanie i posprzątanie mieszkania. Usuń z niego niepotrzebne przedmioty i odgrać jak najwięcej przestrzeni. Upewnij się, że wszystko jest czyste i schludne. Szczególną uwagę poświęć kuchni oraz łazience i ubikacji, ponieważ to brud w tych pomieszczeniach działa szczególnie odpychająco. Koniecznie też pozbądź się z mieszkania osobistych rzeczy i bibelotów. W home stagingu nazywa się to depersonalizacją i jest uważane, za niezwykle ważne. Jeżeli mieszkanie jest umeblowane, to:

• sprawdź stan mebli i usuń te, które są zniszczone i uszkodzone;
• zastanów się, czy mebli nie jest za dużo i ewentualnie usuń ich nadmiar, bo to powoduje zagracenie i wrażenie ciasnoty.

Co istotne – ten etap przygotowań jest niezbędny nie tylko dla przeprowadzania prezentacji, ale też bez niego nie wykonasz dobrych zdjęć mieszkań, a więc nie przygotujesz zachęcającego ogłoszenia.

Wysprzątanie mieszkania to tak naprawdę początek zabiegów mających na celu poprawienie wyglądu mieszkania. Kluczowe jest też naprawienie usterek. Wycieki, uszkodzone drzwi czy okna, zepsute instalacje, wypadające gniazdka elektryczne – to są rzeczy, które często można naprawić samodzielnie, za niewielkie pieniądze lub bezkosztowo, a mają spory wpływ na to, czy lokal zrobi dobre wrażenie. Wymień też uszkodzone elementy takie jak pęknięte płytki, zepsute uchwyty, zużyte dywany, itp. Jeśli już się z tym uporasz, możesz pomyśleć o odświeżeniu wystroju. Wymaluj ściany na neutralne kolory, które są bardziej uniwersalne dla potencjalnych nabywców. Usuń przesadne dekoracje i ozdoby. Co do malowania, to nie tylko kwestia aranżacji, ale też ma to ogromne znaczenie dla odświeżenia mieszkania.

Jeśli mieszkanie jest już doprowadzone do dobrego stanu, możesz się pokusić o jego udekorowanie. Tutaj trzymaj się zasady umiaru oraz wybieraj rozwiązania neutralne i uniwersalne. Udekoruj mieszkanie w prosty, ale estetyczny sposób. Świeże kwiaty i dodatki mogą poprawić pierwsze wrażenie, więc o wprowadzeniu takich elementów do wnętrz warto pomyśleć przed planowaną prezentacją na żywo. Ma to tę dodatkową zaletę, że zapewni w lokalu ładne zapachy. Podobnie działa zaparzenie świeżej kawy lub aromatycznej herbaty – działaj na wszystkie zmysły kupującego!

Przygotowując mieszkanie do sprzedaży, warto też poświęcić uwagę oświetleniu. Mamy na myśli zarówno to naturalne, jak i sztuczne. W kwestii naturalnego – zadbaj o to, aby wpadało go do wnętrza jak najwięcej. Dlatego pozbądź się ciężkich firan i zasłon. Co do sztucznego oświetlenia, to wymień żarówki na jasne, aby ożywić mieszkanie i uczynić je bardziej przyjaznym dla potencjalnych kupujących. Możesz też pomyśleć o dodaniu punktów oświetlenia, w postaci np. podłogowych lamp (to może być aranżacja tymczasowa, na potrzeby zdjęć oraz prezentacji).

Jak widzisz – praktycznie wszystkie powyżej opisane zabiegi możesz wykonać samodzielnie i niewielkim kosztem. Jeżeli jednak nie masz czasu lub ochoty (lub tego i tego) do zajmowania się takimi sprawami, możesz przekazać przygotowanie mieszkania do sprzedaży fachowcowi od home stagingu. Koszt takiej usługi jest zależny od jej zakresu, jednak w większości przypadków zwraca się z nawiązką.

Artykuł Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Zacznijmy od tego, dlaczego w ogóle powinieneś porównywać oferty. Uzasadnienie tego jest nawet osadzone w praktyce rzeczoznawców, ponieważ jedna z podstawowych metod wyceny to właśnie metoda porównawcza. Oznacza to, iż aby określić realną wartość mieszkania, zbiera się ceny mieszkań o podobnych cechach, dzięki czemu poprzez analogię można ustalić finansowe oczekiwania sprzedającego na adekwatnym poziomie.

Najważniejszą cechą mieszkania (chociaż nie związaną z samą jego konstrukcją) jest lokalizacja. To dosyć oczywiste nawet dla osób nie zajmujących się obrotem nieruchomościami, że lokal mieszkalny położony w atrakcyjnej okolicy, np. w centrum Warszawy, sprzeda się drogo niezależnie od tego, w jakim jest stanie technicznym. Po prostu dzięki lokalizacji potencjał jego wartości jest ogromny, co daje pole do popisu dla inwestora. Porównując mieszkania pod kątem lokalizacji, uwzględniaj praktyczne różnice (dlatego dobrze jest znać dane miejsce, a nie tylko bazować na mapach) – może się okazać, że dwa lokale położone od siebie w odległości zaledwie kilku ulic, mają kompletnie różna atrakcyjność, bo np. jeden jest przy parku, a drugi tuż obok ruchliwej ulicy. W przypadku bardziej peryferyjnych lokalizacji kluczowy jest dostęp do usług, punktów handlowych, transportu publicznego, jak też czas dotarcia do centrum własnym samochodem.

Rzeczami, które dosyć łatwo ocenić i porównać jest wielkość i układ mieszkania. Nie ma jednej reguły, co jest korzystne w tym aspekcie, ponieważ aranżacja musi być dostosowana do typu lokatora, a ten z kolei często jest ściśle związany z lokalizacją, bo np. dobrze skomunikowane peryferia przyciągają rodziny z dziećmi, a centrum raczej osoby samotne. Dlatego w każdym przypadku coś innego będzie korzystne – dla singla ogromna przestrzeń dzienna i jedna, mała sypialnia to rozwiązanie akceptowalne lub nawet pożądane, a dla rodziny niezbędne jest kilka sypialni, które zazwyczaj wydziela się kosztem przestrzeni wspólnej.

Również istotny przy wycenie i porównaniach jest stan techniczny i wykończenie mieszkania. Aspekty estetyczne wykończenia można łatwo ocenić, nie mając specjalnych kompetencji. Jednak jakość tego wykończenia, jak też stan techniczny lokalu, to są rzeczy, których ewualizacja wymaga wiedzy i doświadczenia. Dlatego jeśli nie czujesz się w tym biegły, możesz skorzystać z usług fachowca – osoby znającej się na budowlance, która odpłatnie dokonuje oględzin lokali mieszkalnych.

Coraz większą uwagę obecnie zwraca się na koszty utrzymania. Co prawda niemal nie znajdują one odzwierciedlenia w wycenie (co jest trochę dziwne), jednak już przy porównywaniu ofert warto je brać pod uwagę. Wynika to z tego, iż koszty utrzymania mieszkania wciąż rosną i potrafią zbliżyć się do poziomu połowy raty kredytu hipotecznego.

Powyżej wymieniliśmy kwestie związane albo bezpośrednio z lokalem mieszkalnym, albo z jego najbliższym otoczeniem (lokalizacja). Jednak przy wycenie oraz porównywaniu ofert to nie wszystko. Trzeba jeszcze wziąć pod uwagę szerszy kontekst i spojrzeć na rynek nieruchomości. To spojrzenie powinno być zarówno szerokie, w skali kraju, jak też węższe, w skali regionu i miasta. Dla wyceny bardzo ważna jest bieżąca koniunktura oraz perspektywy rynku. Te drugie szczególnie w momentach, gdy dochodzi do istotnych zmian na rynku, np. kończy się okres hossy i nadchodzi spadek popytu – w takiej sytuacji ceny na rynku nadal są wysokie, jednak są przeszacowane i w praktyce niemal nic się nie sprzedaje, a nabywcy czekają już na obniżenie stawek. W ujęciu regionalnym trzeba zwracać uwagę na specyfikę lokalnego rynku nieruchomości – duże miasta rozkwitają, jednak w tym samym czasie wiele prowincjonalnych miejscowości umiera, nie ma tam nabywców, nawet w okresie, gdy reszta rynku kwitnie.

Artykuł Co wpływa na cenę mieszkania oraz jak porównać oferty pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.