Luka mieszkaniowa – czy prawidłowo ją szacujemy?

Od lat mówi się o tym, że mamy za mało mieszkań w relacji do liczby obywateli. Mimo zawirowań na rynku deweloperzy jednak prężnie działają i co roku oddają kilkaset tysięcy nowych mieszkań. Problem jednak wciąż pozostaje.

Luka mieszkaniowa nie jest jednoznacznie zdefiniowana. Nazywany nią różnicę między liczbą gospodarstw domowych a liczbą dostępnych na rynku lokali mieszkalnych. Budownictwo działa jednak prężnie. W ostatnich latach deweloperzy oddają w ręce nabywców klucze do około 200 tys. mieszkań rocznie. W ciągu 20 lat na rynku przybyło około 3 mln lokali.

Skoro przyrost naturalny spada i w ostatnim czasie jest ujemny, to liczba gospodarstw powinna się zmniejszać. Przy rosnącej liczbie lokali powinno to zniwelować istniejącą lukę. Eksperci jednak ciągle podają, że brakuje od 1,5 mln nawet do 2 mln mieszkań. Kamil Fejer w serwisie money.pl publikuje szczegółową analizę zagadnienia.

Wg statystyk luka nie istnieje

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) wynika, że w 2024 roku w Polsce żyło około 37,7 mln Polaków i około 2,5 mln emigrantów. Dane dotyczące obcokrajowców nie są dokładne, ale możemy przyjąć, że w Polsce żuje około 40 mln osób.

Zgodnie z danymi ze spisu powszechnego przeprowadzonego przez GUS w 2021 roku było 12,5 mln gospodarstw domowych. Uwzględniając gospodarstwa prowadzone przez obcokrajowców, ich łączna liczba powinna wynieść około 13,5 mln.

GUS podaje również, że w 2023 roku było w Polsce 15,6 mln mieszkań. Uwzględniając lokale oddane do użytku w 2024 roku, obecnie powinno ich być około 15,8 mln. Ze statystyk wynika, że powinny one zaspokoić potrzeby wszystkich gospodarstw domowych.

Zmienia się struktura gospodarstw

Z danych ostatniego spisu powszechnego wynika też, że mieliśmy w kraju około 1,8 mln pustostanów. Liczba ta może wynikać z niechęci niektórych właścicieli do wynajmowania swoich mieszkań w obawie przed problemami, jakie mogą spowodować nieuczciwi najemcy.

Liczba ta może być jednak znacznie przeszacowana, ponieważ spis powszechny był realizowany w czasie lockdownów, gdy większość studentów wynajmujących zazwyczaj lokale, studiowała zdalnie, mieszkając wraz z rodzicami.

Z danych statystycznych wynika również, że gospodarstwo domowe składa się przeciętnie z 2,43 osoby. Dane te mogą jednak nie uwzględniać ostatnich trendów. Coraz więcej osób prowadzi jednoosobowe gospodarstwa domowe. Są to zarówno mieszkające samotnie starsze osoby, jak i młodzi ludzie wybierający życie w pojedynkę. W 2010 roku gospodarstwa domowe prowadzone przez singli stanowiły mniej niż 18 proc. ogólnej liczby gospodarstw. W 2023 roku było to już prawie 27 proc.

Większe luki w dużych miastach

Wielkość luki mieszkaniowej podawana jest dla całego kraju, jednak największe problemy z dostępnością mieszkań występują tam, gdzie jest na nie największe zapotrzebowanie. Luki może nie być w mniejszych miastach wojewódzkich, powiatowych i mniejszych miejscowościach. Jednak to do dużych miast migrują młodzi ludzie na studia i później w poszukiwaniu pracy.

Ekspert w podsumowaniu swojej analizy wskazuje, że największy problem z brakiem mieszkań sprzed 20 lat udało nam się rozwiązać, jednak luka wciąż istnieje. Zostanie ona zniwelowana, gdy na rynku będzie tyle mieszkań ile dorosłych mieszkańców. Oprócz luki mieszkaniowej rynek nieruchomości w Polsce będzie się jednak borykał również z innymi problemami, takimi jak np. niska dostępność mieszkań ze względu na ich wysoką cenę.