Dlaczego w Polsce jest tyle pustostanów?

Według danych z Narodowego Spisu Powszechnego, który odbył się w roku 2021, w Polsce 1,8 miliona lokali mieszkalnych stoi pustych. Innymi słowy – są niezamieszkałe. Te liczby wzbudzają ogromne emocje, tym bardziej, że całkiem przypadkowo liczba pustostanów jest zbliżona do najbardziej pesymistycznych rachunków tzw. luki mieszkaniowej w naszym kraju. Luka mieszkaniowa to liczba brakujących lokali mieszkalnych, która, zależnie od tego, kto liczy, wynosi od kilkuset tysięcy do nawet dwóch milionów. Dopiero po wprowadzeniu na rynek tylu mieszkań i domów, każdy Polak miałby zaspokojone potrzeby mieszkaniowe.

Należy się jednak zastanowić, czy takie proste przeliczanie pustostanów i luki mieszkaniowej ma sens. Okazuje się, że przy nawet pobieżnej analizie widać, iż nie. Wynika to z kilku czynników, które omawiamy poniżej.

Jak wspomnieliśmy już we wstępie – GUS oszacował, że w Polsce jest około 1,8 miliona pustostanów. To stanowi około 12,1% wszystkich mieszkań w kraju. To bardzo duża liczba i pobudza wyobraźnię, ale też aktywność polityków. Ci już podchwycili ten temat i zapowiedzieli tworzenie przepisów, mających zniechęcać do trzymania pustostanów. Efektem miałoby być rozwiązanie problemów polskiego rynku mieszkaniowego. Jednak to nie jest takie proste. O ile samo ograniczenie liczby lokali mieszkalnych, które stoją puste, jest jak najbardziej korzystne, o tyle nie ma co liczyć, że wystarczy to do tego, aby rynek się nasycił.

Podstawowy problem to lokalizacja pustostanów. Analiza danych OECD sugeruje, że większość pustostanów znajduje się na obszarach wiejskich. Może to wynikać z różnych czynników, ale główne to migracja do miast oraz starzenie się populacji na wsiach. To z kolei napędzane jest brakiem infrastruktury oraz możliwości zatrudnienia. Jest więc szansa, że upowszechnianie się zdalnego modelu pracy nieco osłabi trend, jednak nie ma się co oszukiwać – coraz więcej ludzi decyduje się żyć w miastach. Według prognoz ONZ do 2050 w miastach zamieszka 70% z nas. Oczywiste jest więc, że już teraz, w razie uwolnienia pustostanów, pojawi się podaż głównie tam, gdzie nie ma popytu. A z czasem ta proporcja będzie jeszcze mniej korzystna.

Jednak lokalizacja pustostanów to nie jedyny problem. Ważna jest też jeszcze ekonomia ich eksploatacji. W niektórych przypadkach koszt remontu lub modernizacji starego, pustego budynku może przewyższać potencjalne zyski z jego wynajmu lub sprzedaży. To może prowadzić do sytuacji, gdzie budynki pozostają puste, ponieważ nie jest opłacalne je odnowić. Co więcej – często postawienie nowego budynku będzie bardziej opłacalne. Tutaj również mamy do czynienia ze wzmacnianiem trendu, ponieważ:

• rosną nasze oczekiwania wobec standardu budynków mieszkalnych, np. wyposażenia w windę, parking podziemny, wysokość stropów, izolację akustyczną;
• rosną wymogi wobec klasy energetycznej budynków mieszkalnych, a dostosowanie starego budownictwa do tych wciąż śrubowanych norm będzie coraz większym problemem oraz coraz większym kosztem.

Kolejna przyczyna, dlaczego lokale mieszkalne stoją puste, nawet w dobrych lokalizacjach, to obowiązujące prawo. Zaznaczmy, że pustostanem nie jest mieszkanie, które jest wynajmowane. Taki lokal służy już zaspokajaniu czyichś potrzeb mieszkaniowych. Jednak obecnie obowiązujące prawo stawia wynajmującego (właściciela lub administratora lokalu) w niekorzystnej sytuacji – najemca ma tak duże prawa, że jeśli sprawia problemy, nie płaci lub niszczy nieruchomość, w praktyce często jego usunięcie jest niemal niemożliwe. Potrzebna jest więc zmiana przepisów na takie, które zniwelują dysproporcję praw i obowiązków między najemcą a wynajmującym. Do tego korzystny wpływ na podaż mieszkań miałby podatek dodatkowo obciążający za to, że nieruchomość stoi niezamieszkana.