Mieszkania będą taniały? Tak, ale tylko stare i w gorszym standardzie

Prognozy dotyczące rosnącej liczby mieszkań trafiających na rynek w wyniku dziedziczenia mogą sugerować, że w najbliższych latach nabywcy zyskają mocniejszą pozycję negocjacyjną, a ceny nieruchomości zaczną spadać. Nie oznacza to jednak, że przeceny obejmą cały rynek. Coraz wyraźniej widać bowiem, że kupujący dzielą mieszkania na te, które spełniają współczesne standardy, oraz te, które wymagają kosztownego remontu i modernizacji. To właśnie druga grupa może w kolejnych latach wyraźnie tracić na wartości.

Polska znajduje się w okresie postępujących zmian demograficznych. Liczba zgonów przewyższa liczbę urodzeń, a wśród osób starszych własność mieszkania lub domu jest bardzo częsta. W efekcie można spodziewać się, że coraz więcej nieruchomości będzie przechodziło na spadkobierców.

Na rynek trafi więcej mieszkań ze spadków

Według szacunków przywoływanych przez RynekPierwotny.pl może to oznaczać dodatkowe 80-120 tys. mieszkań rocznie trafiających do zasobu dostępnego dla potencjalnych nabywców. Nie wszystkie z nich zostaną jednak od razu sprzedane. Część spadkobierców zdecyduje się na zamieszkanie w odziedziczonym lokalu lub jego wynajem. W innych przypadkach problemem będzie stan techniczny nieruchomości, jej lokalizacja albo brak zainteresowania potencjalnych kupujących.

Rosnąca podaż nie musi więc oznaczać powszechnego spadku cen mieszkań. Może natomiast zwiększyć różnice pomiędzy poszczególnymi segmentami rynku.

Stare mieszkania mogą tanieć

Zdaniem ekspertów kluczowe znaczenie będzie miała jakość oferowanych nieruchomości. Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka, zwraca uwagę, że część mieszkań dziedziczonych przez młodsze pokolenie może być niedostosowana do obecnych oczekiwań.

Kupujący coraz częściej szukają mieszkań nowych, z windą, balkonem, garażem lub miejscem postojowym, komórką lokatorską i funkcjonalnym układem pomieszczeń. Istotny jest również standard wykończenia. Dla wielu osób lokal wymagający generalnego remontu przestaje być atrakcyjną alternatywą dla mieszkania nowego lub gotowego do zamieszkania.

W rezultacie mieszkanie w dobrej lokalizacji, ale w starym budynku i bez windy, może być coraz trudniejsze do sprzedaży. Szczególnie dotyczy to lokali położonych na wyższych piętrach, bez balkonu, z małą łazienką, niepraktycznym układem pomieszczeń czy przestarzałymi instalacjami.
Nie oznacza to oczywiście, że każde starsze mieszkanie będzie tanieć. O jego wartości nadal decydują przede wszystkim lokalizacja, stan budynku, metraż, piętro i możliwość przeprowadzenia modernizacji. Jednak różnica w cenie pomiędzy lokalem wymagającym remontu a mieszkaniem nowoczesnym może się powiększać.

Kupujący wybierają jakość

Zmieniające się preferencje nabywców mogą być jednym z najważniejszych czynników wpływających na przyszły rynek wtórny. Jeszcze kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu mieszkanie z rynku wtórnego często było naturalnym wyborem, ponieważ najważniejsze było samo zdobycie własnego lokum. Dziś oczekiwania są większe.

Kupujący zwracają uwagę nie tylko na cenę za metr kwadratowy, ale także na standard budynku i części wspólnych, efektywność energetyczną, dostępność windy, parkingu czy balkonu. Coraz większe znaczenie ma również stan techniczny mieszkania i wysokość nakładów, które trzeba ponieść po zakupie.

W małych miastach problem może być większy

Ryzyko wzrostu liczby pustostanów dotyczy szczególnie mniejszych miejscowości i obszarów, z których młodzi ludzie wyjeżdżają do większych miast. Jeżeli w jednym czasie na lokalny rynek trafi większa liczba mieszkań, popyt może nie wystarczyć do ich sprawnego zagospodarowania.
W większych miastach sytuacja może wyglądać inaczej. Popyt jest tam bardziej stabilny, a dobra lokalizacja może rekompensować niższy standard budynku.

Rynek mieszkań może się coraz bardziej rozwarstwiać

W perspektywie kilku najbliższych lat bardzo prawdopodobny wydaje się scenariusz dalszego rozwarstwiania rynku. Rosnąca liczba mieszkań po zmarłych właścicielach może więc zwiększyć podaż, ale niekoniecznie doprowadzi do szerokiej przeceny.

Dla kupujących może natomiast oznaczać większy wybór i lepsze możliwości negocjowania ceny. Największe okazje mogą pojawiać się przede wszystkim tam, gdzie niska cena rekompensuje konieczność remontu, modernizacji i dostosowania lokalu do współczesnych standardów.