Zbliża się koniec hossy na rynku mieszkań

W ostatnich latach mieliśmy do czynienia z wysokimi podwyżkami cen nieruchomości. Jednak rok 2025 jest inny. Deweloperzy doświadczają dużych problemów ze sprzedażą i wielu decyduje się na obniżki cen. Czy to koniec hossy na rynku mieszkaniowym i początek etapu spadkowego?

Wyraźne spadki sprzedaży nowych mieszkań

Największe podmioty rynku deweloperskiego odczuwają trudną sytuację rynkową. Już w I kwartale 2025 roku takie przedsiębiorstwa odnotowały spadek sprzedaży aż o 40% rok do roku. Mowa tu m.in. o graczach giełdowych, jak ATAL, Robyg czy Lokum Development. Jeszcze niedawno firmy informowały o rekordowych przychodach, a wprowadzane na rynek nowe projekty były rozchwytywane przez kupujących.

Dziś muszą pogodzić się z malejącym popytem. Na przykład Robyg w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2025 roku sprzedał o 42% mniej lokali, a Lokum Development – o 56%. Średni spadek na rynku wyniósł 16%.

Wydaje się, że ceny nowych mieszkań z rynku pierwotnego sięgnęły przysłowiowego sufitu i kupujący nie są skłonni akceptować dalszych podwyżek.

Ceny mieszkań pod lupą

W związku z przyjęciem przez Sejm przepisów zobowiązujących deweloperów do ujawniania realnych cen sprzedaży nieruchomości, niektórzy przedsiębiorcy musieli zmienić model działania. Dla wielu firm jest to dużą niedogodnością, ponieważ ceny kształtowane były różnie, intuicyjnie, zgodnie ze zmianami rynkowymi. Klienci często dowiadywali się dopiero przed samym podpisaniem umowy, że cena ofertowa nie była kompletna, a ostateczna okazywała się wyższa.

Transparentność cenowa może pójść o krok dalej. Coraz częściej pojawiają się głosy, aby zapewnić otwarty dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości, niedostępnego do tej pory dla przeciętnych obywateli. Rodzi to również inną obawę – klienci zaczną dostrzegać, za ile sprzedawane są nowe mieszkania, a nie tylko, za ile są oferowane. Nawet powoływanie się deweloperów na wzrosty cen materiałów czy robocizny może nie być dla nich realnym argumentem.

Bez programów wsparcia popyt na mieszkania może maleć

Rząd nie ma planów wprowadzenia w życie programów pomocowych dla kupujących, które dotąd zazwyczaj napędzały popyt. Sprzedaż znów może zmaleć, jeśli nie zostanie zrealizowany np. projekt „Pierwsze klucze”.

Ratunkiem dla branży może być dalsze obniżanie głównych stóp procentowych, co przełoży się na tańsze kredyty. Jednak nawet to nie wystarczy, jeśli kupujący będą przekonani o nieopłacalności inwestowania u dewelopera.

Czy deweloperska bańka pęka?

Po pandemii zainteresowanie inwestycjami mieszkaniowymi, zwłaszcza nowymi, systematycznie rosło. Firmy budujące nowe lokale korzystały na rosnącym zapotrzebowaniu, niskich kosztach kredytów i programie wsparcia Bezpieczny kredyt 2%. To jednak wywindowało ceny. Rynek musiał w końcu skorygować wcześniejsze wzrosty.

Kupujący mają słuszne obawy, że wartość mieszkań w stanie deweloperskim będzie w najbliższym czasie maleć. Po latach rekordowych wyników rynek pierwotny zaczyna zwalniać. Deweloperzy przestają dyktować warunki. Z czasem będą musieli zacząć dostosowywać się do nowych realiów, a wieluż już obniżyło ceny.