Mieszkanie z licytacji komorniczej – okazja czy zbyt duże ryzyko?

Ceny mieszkań od kilku lat dynamicznie rosną, sprawiając, że coraz trudniej jest kupić mieszkanie. Poszukując możliwości zakupu nieruchomości na preferencyjnych warunkach, niektórzy biorą pod uwagę zakup mieszkania z licytacji komorniczej. W 2023 roku w Polsce odbyło się 7814 licytacji. Czy jednak zakup mieszkania od komornika nie jest zbyt ryzykowną decyzją?

Ceny wywoławcze mieszkań wystawionych na licytacjach komorniczych mogą być nawet o połowę niższe od cen rynkowych. W obliczu wysokich cen nieruchomości, dla wielu może to być jedyna możliwość zakupu własnego mieszkania. Należy jednak wiedzieć, że z zakupem mieszkania od komornika mogą wiązać się też pewne problemy.

Na licytacji komorniczej wystawiane są mieszkania dłużników, wobec których toczy się postępowanie upadłościowe lub egzekucyjne. Wierzyciel składa do komornika wniosek wraz z orzeczeniem sądu zawierającym tytuł wykonawczy. Następnie komornik wzywa dłużnika do uregulowania należności w wyznaczonym terminie, a jeśli zobowiązanie nadal nie zostaje spłacone, następuje zajęcie dochodów i majątku dłużnika, czyli na przykład nieruchomości, która następnie sprzedawana jest w drodze licytacji. Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przeznacza się na spłatę długów wobec wierzycieli.

Komornik po przeprowadzeniu wyceny wartości zajętej nieruchomości organizuje licytację. Informacja o jej terminie i miejscu musi zostać podana do wiadomości publicznej z co najmniej dwutygodniowym wyprzedzeniem. Zazwyczaj ogłoszenie pojawia się na stronie internetowej komornika. Oprócz terminu i miejsca licytacji ogłoszenie zawiera również informację o możliwości obejrzenia nieruchomości, jej szacowaną wartość, warunki, które trzeba spełnić, aby wziąć udział w licytacji oraz cenę wywoławczą, która zwykle wynosi minimum trzy czwarte szacowanej wartości mieszkania. Jeśli podczas pierwszej licytacji lokal nie znajdzie nabywcy, przy drugiej licytacji cena nieruchomości spada do dwóch trzecich wartości oszacowania. Sprawia to, że podczas licytacji komorniczej mieszkania można kupić w naprawdę okazyjnej cenie. Wiąże się z tym jednak również pewne ryzyko, o którym trzeba pamiętać, decydując się na zakup mieszkania od komornika.

Przede wszystkim mieszkania, które trafiają na licytacji komornicze, zazwyczaj są w bardzo złym stanie technicznym, czasem są wręcz zdewastowane. Wiąże się to z koniecznością przeprowadzenia gruntownego remontu, co pochłonie dużo czasu i środków finansowanych. Przed przystąpieniem do licytacji można umówić się na oględziny lokalu i dopiero po zobaczeniu nieruchomości na żywo, zdecydować, czy nadal chcemy je kupić. Lokal z licytacji komorniczej może również być obciążony hipoteką, a czasami zdarza się, że wciąż mieszkają w nim ludzie. Powoduje to, że zanim nowy właściciel będzie mógł mieszkanie wyremontować i w nim zamieszkać, wynająć je lub sprzedać, najpierw będzie musiał rozwiązać szereg problemów. Jeśli chcemy sfinansować zakup mieszkania z licytacji komorniczej kredytem hipotecznym, musimy mieć na uwadze, że nie każdy bank się na to zgodzi, nie jest to jednak niemożliwe.