Dlaczego zakup mikrokawalerki może być ryzykowny?

Zakup tzw. mikrokawalerki pod wynajem może wydawać się świetną inwestycją. Takich małych mieszkań spotkać można na rynku coraz więcej. Nie każdy jednak wie, że lokal mieszkalny musi spełniać określone kryteria i jeśli mikrokawalerka ich nie spełnia, będzie traktowana jak lokal użytkowy, a to pociąga za sobą konsekwencje podatkowe.

Większość mikrokawalerek nie może być nazywana mieszkaniami, ponieważ nie spełniają przyjętej w przepisach definicji mieszkania. Przez to zakup tego typu lokalu może okazać się ryzykowny. Mimo to wiele osób, które chcą rozpocząć działalność na rynku najmu, decyduje się na zakup takiego lokalu, ponieważ jego koszt jest niższy niż w przypadku standardowego mieszkania.

Na portalach z ogłoszeniami nieruchomości można znaleźć mikrokawalerki o powierzchni poniżej 20 metrów kwadratowych. Zdarzają się nawet lokale, które mają jedynie kilkanaście metrów kwadratowych, a więc jeden pokój z niewielką zabudową kuchenną umieszczoną na jednej ze ścian, a czasami w przedpokoju oraz niewielka łazienka. Takie lokale nie spełniają wymogów mieszkania i nie należy ich tak nazywać, pomimo że mogą pełnić funkcję mieszkalną. Rozporządzenie ministra infrastruktury z 2018 roku mówi, że powierzchnia użytkowa mieszkania powinna wynosić co najmniej 25 metrów kwadratowych. Mniejsze mikrokawalerki nie są, więc w świetle prawa mieszkaniami. Co ciekawe, w przeszłości obowiązywały inne normy powierzchni mieszkań, np. do 1974 roku mieszkanie musiało mieć przynajmniej 17 metrów kwadratowych. Obecnie obowiązujące przepisy mają zastosowanie wyłącznie do lokali wybudowanych po ich przyjęciu, dlatego mniejsze nieruchomości z rynku wtórnego wciąż mają status mieszkania.

Nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 25 mkw., która w myśl obecnych przepisów nie jest mieszkaniem, traktowana jest jako lokal użytkowy. Taki lokal nie powinien być zamieszkiwany ani wynajmowany na cele mieszkaniowe. Inwestorzy często jednak obchodzą lub ignorują przepisy. Klientom inwestycyjnym często sprzedawane jest formalnie jedno, pełnowymiarowe mieszkanie, które ma jedną księgę wieczystą, ale istnieje możliwość podzielenia go na dwa lub nawet więcej lokali. Tego typu oferty na rynku nieruchomości nazywane są „dwupakami” lub „trzypakami”, w zależności od tego, ile mieszkań będzie można wydzielić. W takiej sytuacji deweloper zazwyczaj zapewnia dwie łazienki, lokal ma również „część wspólną”, którą stanowi korytarz. Formalnie, więc inwestor kupuje jedno mieszkanie, a w praktyce wynajmować może dwa lub trzy, które z niego wydzieli. Zgodnie z przepisami przedmiotem transakcji jest zakup mieszkania, który podlega niższemu opodatkowaniu VAT.

Zakup nowej mikrokawalerki jest opodatkowany inaczej, ponieważ nie jest ona mieszkaniem, a lokalem użytkowym. W takiej sytuacji obowiązuje stawka 23 proc. podatku VAT. Podatek od nieruchomości również będzie wyższy niż w przypadku mieszkania, podobnie jak opłata za użytkowanie wieczyste. Jeśli natomiast kupujemy mieszkanie, VAT, który jest wliczony w cenę, wyniesie 8 procent. Jest jeszcze jedno ryzyko – wykorzystanie lokalu użytkowego niezgodnie z jego przeznaczenie w przypadku kontroli może wiązać się z surowymi karami finansowymi.