Co wpływa na cenę mieszkania oraz jak porównać oferty

Jest mnóstwo czynników wpływających na cenę mieszkania, ale na szczęście da radę zrobić dosyć krótką listę tych, które mają decydujące znaczenie. To tak naprawdę na nich trzeba się skupić, dokonując wyceny, ponieważ ich wpływ jest największy – reszta to raczej marginalny dodatek. W tym artykule postaramy się wymienić te kluczowe aspekty oraz opisać je tak, abyś mógł je wykorzystywać zarówno jako element wyceny, jak też porównania z innymi ofertami.

Zacznijmy od tego, dlaczego w ogóle powinieneś porównywać oferty. Uzasadnienie tego jest nawet osadzone w praktyce rzeczoznawców, ponieważ jedna z podstawowych metod wyceny to właśnie metoda porównawcza. Oznacza to, iż aby określić realną wartość mieszkania, zbiera się ceny mieszkań o podobnych cechach, dzięki czemu poprzez analogię można ustalić finansowe oczekiwania sprzedającego na adekwatnym poziomie.

Najważniejszą cechą mieszkania (chociaż nie związaną z samą jego konstrukcją) jest lokalizacja. To dosyć oczywiste nawet dla osób nie zajmujących się obrotem nieruchomościami, że lokal mieszkalny położony w atrakcyjnej okolicy, np. w centrum Warszawy, sprzeda się drogo niezależnie od tego, w jakim jest stanie technicznym. Po prostu dzięki lokalizacji potencjał jego wartości jest ogromny, co daje pole do popisu dla inwestora. Porównując mieszkania pod kątem lokalizacji, uwzględniaj praktyczne różnice (dlatego dobrze jest znać dane miejsce, a nie tylko bazować na mapach) – może się okazać, że dwa lokale położone od siebie w odległości zaledwie kilku ulic, mają kompletnie różna atrakcyjność, bo np. jeden jest przy parku, a drugi tuż obok ruchliwej ulicy. W przypadku bardziej peryferyjnych lokalizacji kluczowy jest dostęp do usług, punktów handlowych, transportu publicznego, jak też czas dotarcia do centrum własnym samochodem.

Rzeczami, które dosyć łatwo ocenić i porównać jest wielkość i układ mieszkania. Nie ma jednej reguły, co jest korzystne w tym aspekcie, ponieważ aranżacja musi być dostosowana do typu lokatora, a ten z kolei często jest ściśle związany z lokalizacją, bo np. dobrze skomunikowane peryferia przyciągają rodziny z dziećmi, a centrum raczej osoby samotne. Dlatego w każdym przypadku coś innego będzie korzystne – dla singla ogromna przestrzeń dzienna i jedna, mała sypialnia to rozwiązanie akceptowalne lub nawet pożądane, a dla rodziny niezbędne jest kilka sypialni, które zazwyczaj wydziela się kosztem przestrzeni wspólnej.

Również istotny przy wycenie i porównaniach jest stan techniczny i wykończenie mieszkania. Aspekty estetyczne wykończenia można łatwo ocenić, nie mając specjalnych kompetencji. Jednak jakość tego wykończenia, jak też stan techniczny lokalu, to są rzeczy, których ewualizacja wymaga wiedzy i doświadczenia. Dlatego jeśli nie czujesz się w tym biegły, możesz skorzystać z usług fachowca – osoby znającej się na budowlance, która odpłatnie dokonuje oględzin lokali mieszkalnych.

Coraz większą uwagę obecnie zwraca się na koszty utrzymania. Co prawda niemal nie znajdują one odzwierciedlenia w wycenie (co jest trochę dziwne), jednak już przy porównywaniu ofert warto je brać pod uwagę. Wynika to z tego, iż koszty utrzymania mieszkania wciąż rosną i potrafią zbliżyć się do poziomu połowy raty kredytu hipotecznego.

Powyżej wymieniliśmy kwestie związane albo bezpośrednio z lokalem mieszkalnym, albo z jego najbliższym otoczeniem (lokalizacja). Jednak przy wycenie oraz porównywaniu ofert to nie wszystko. Trzeba jeszcze wziąć pod uwagę szerszy kontekst i spojrzeć na rynek nieruchomości. To spojrzenie powinno być zarówno szerokie, w skali kraju, jak też węższe, w skali regionu i miasta. Dla wyceny bardzo ważna jest bieżąca koniunktura oraz perspektywy rynku. Te drugie szczególnie w momentach, gdy dochodzi do istotnych zmian na rynku, np. kończy się okres hossy i nadchodzi spadek popytu – w takiej sytuacji ceny na rynku nadal są wysokie, jednak są przeszacowane i w praktyce niemal nic się nie sprzedaje, a nabywcy czekają już na obniżenie stawek. W ujęciu regionalnym trzeba zwracać uwagę na specyfikę lokalnego rynku nieruchomości – duże miasta rozkwitają, jednak w tym samym czasie wiele prowincjonalnych miejscowości umiera, nie ma tam nabywców, nawet w okresie, gdy reszta rynku kwitnie.