Jak wynająć mieszkanie legalnie i bezpiecznie?

Wynajmując mieszkanie, trzeba pamiętać, że prawo chroni najemców nawet w przypadku, gdy zalegają z opłatami i niszczą lokal. Są jednak zgodne z prawem sposoby, na szybkie uwolnienie się od uciążliwych lokatorów. Trzeba jednak o tym pamiętać jeszcze przed zawarciem umowy najmu.

Wynajmując mieszkanie, bezwzględnie powinniśmy zawrzeć umowę na piśmie. Co prawda przepisy dopuszczają możliwość zawarcia umowy najmu nieruchomości w formie ustnej, ale takie rozwiązanie utrudni nam dochodzenie swoich praw przed sądem, jeśli trafimy na nieuczciwego najemcę.

Umowa najmu powinna szczegółowo opisywać nieruchomość oraz zawierać nasze ustalenia z lokatorem dotyczące wysokości czynszu i terminu uiszczania opłat, wysokość kosztów dodatkowych oraz szczegóły dotyczące kaucji.

Umowę warto zawrzeć na czas określony. Po jej zakończeniu będziemy ją mogli przedłużyć na kolejny okres na takich samych lub zmienionych warunkach. W przypadku umowy na czas nieokreślony wypowiedzenie umowy lub zmiana parametrów umowy (np. podwyżka czynszu) są trudniejsze.

Do umowy powinniśmy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy wraz z dokumentacją fotograficzną, które będą potwierdzać stan mieszkania i jego wyposażenie w chwili przekazania kluczy najemcy. W przypadku uszkodzeń, które nie będą wynikały z normalnego, codziennego użytkowania mieszkania, na podstawie protokołu będziemy mogli zatrzymać środki z kaucji w wysokości, która umożliwi nam do przywrócenia nieruchomości do poprzedniego stanu.

Wysokość kaucji określają strony umowy, ale zgodnie z przepisami jej wysokość nie może przekroczyć dwunastokrotności czynszu z dnia zawarcia umowy.

Opodatkowanie najmu

W przypadku najmu prywatnego, czyli takiego, który nie jest realizowany poprzez działalność gospodarczą, nie mamy obowiązku zgłaszania go do urzędu skarbowego. Jesteśmy za to zobowiązani do płacenia podatku. Od początku 2023 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt. Nie ma już możliwości opodatkowania najmu na zasadach ogólnych. Oznacza to, że wysokość podatku jest uzależniona od wysokości uzyskiwanych przychodów i wynosi:

• 8,5%, jeśli przychód z najmu w ciągu roku nie przekroczy 100 tys. zł,
• 12,5%, jeśli przychód najmu w ciągu roku przekroczył 100 tys. zł.

Warto pamiętać, że w przypadku ryczałtu nie mamy możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu, a podatek jest płacony tylko w sytuacji uzyskania przychodu (jeśli lokator nie będzie nam płacił czynszu, nie musimy odprowadzać podatku).

Najem okazjonalny

Do urzędu skarbowego musimy zgłosić najem, jeśli będziemy go świadczyć na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Zawarcie tego rodzaju umowy to dla właściciela mieszkania najskuteczniejszy obecnie, zgodny z prawem, sposób zabezpieczenia się przed nieuczciwym najemcą.

Na podstawie umowy najmu okazjonalnego w łatwy sposób będziemy mogli wyegzekwować od najemcy opuszczenie zajmowanego mieszkania do lokalu, który został przez niego wskazany w umowie. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie aktu notarialnego i powinna zawierać:

• oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie do opuszczenie wynajmowanego lokalu po wygaśnięciu umowy,
• oświadczenie najemcy, w którym wskazany zostanie lokal, do którego przeprowadzi się on w celu opuszczenia wynajmowanego mieszkania,
• oświadczenie właściciela wskazanego przez najemcę mieszkania, w którym wyrazi on zgodę na zamieszkanie najemcy w przypadku konieczności wykonania eksmisji,
• protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego, znacznie ogranicza formalności i skraca czas związany z eksmisją lokatorów. Jeśli najemca nie będzie chciał zwolnić lokalu, sąd nadaje aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności, a oświadczenie o poddaniu się egzekucji umożliwi szybką i skuteczną eksmisję.