Obecnie wykonywanie zawodu zarządcy nieruchomości nie wymaga państwowej licencji. Po deregulacji wystarczy prowadzenie działalności gospodarczej, zawarcie umowy o zarządzanie oraz posiadanie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. W praktyce funkcjonują jednak różne rejestry prowadzone przez organizacje branżowe, a część zarządców nadal posługuje się licencjami wydanymi jeszcze przed deregulacją.

Zdaniem Ministerstwa Rozwoju i Technologii taki system utrudnia ocenę kwalifikacji osób wykonujących zawód i obniża przejrzystość rynku. Dlatego planowane jest utworzenie jednego, publicznego Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości, prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa i mieszkalnictwa.

Wpis do rejestru warunkiem wykonywania zawodu

Zgodnie z założeniami projektu zarządcą nieruchomości będzie mogła zostać wyłącznie osoba fizyczna wpisana do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości. Uzyskanie wpisu będzie poprzedzone formalną weryfikacją, obejmującą między innymi sprawdzenie pełnej zdolności do czynności prawnych oraz niekaralności za określone przestępstwa.

Sam rejestr będzie ogólnodostępny. Znajdą się w nim informacje o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej, a także o podmiotach, na rzecz których zarządca świadczy usługi. Co istotne, historia wpisów ma być zachowywana, co zwiększy transparentność działalności zawodowej.

Dzięki niemu właściciele mieszkań, wspólnoty mieszkaniowe czy inwestorzy będą mogli łatwo sprawdzić, czy osoba oferująca usługi spełnia wymagania ustawowe.

Większa odpowiedzialność zawodowa

Projekt zakłada również przywrócenie systemu odpowiedzialności zawodowej zarządców nieruchomości. Oznacza to nie tylko większy nadzór nad wykonywaniem zawodu, ale również określenie katalogu obowiązków, za które zarządca będzie odpowiadał niezależnie od zapisów zawartej umowy.

Do podstawowych obowiązków należeć będzie wykonywanie czynności zgodnie z przepisami prawa, zachowanie bezstronności i należytej staranności, stałe podnoszenie kwalifikacji zawodowych oraz utrzymywanie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Resort zapowiada również podniesienie minimalnej sumy gwarancyjnej polisy, która obecnie wynosi równowartość 50 tys. euro i od lat nie była dostosowywana do zmieniających się realiów rynku.

Surowe kary za naruszenie przepisów

Nowe regulacje przewidują również sankcje finansowe. Zarządca, który poda nieprawdziwe informacje w rejestrze lub nie zaktualizuje wymaganych danych, będzie mógł zostać ukarany grzywną do 50 tys. zł. Kary mają grozić także za wykonywanie czynności zarządzania bez wymaganego wpisu do rejestru, bez zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością lub bez aktualnego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.

Takie rozwiązania mają ograniczyć działalność osób świadczących usługi bez odpowiednich kwalifikacji oraz zwiększyć bezpieczeństwo klientów korzystających z usług profesjonalnych zarządców.

Projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami ma zostać przyjęty przez Radę Ministrów w czwartym kwartale 2026 roku. Jeśli proponowane rozwiązania wejdą w życie, mogą stać się istotnym krokiem w kierunku profesjonalizacji zawodu zarządcy nieruchomości oraz zwiększenia zaufania do całego rynku.

Artykuł Centralny rejestr ma uporządkować zarządzanie nieruchomościami pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Zapowiadane od miesięcy zmiany dotyczące działalności pośredników nieruchomości wchodzą w fazę legislacyjną. Do wykazu prac Rady Ministrów wpisano projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Nieuczciwi pośrednicy działający na rynku nieruchomości często bez kontroli

Powodem planowanych zmian są liczne nieprawidłowości występujące na rynku nieruchomości. Chodzi m.in. o publikowanie ofert bez zawartej umowy z właścicielem, pobieranie nieudokumentowanych prowizji w celu unikania opodatkowania, czy obciążanie kosztami pośrednictwa zarówno kupującego, jak i sprzedającego.

Zdaniem wielu przedstawicieli branży źródłem problemów była deregulacja zawodu pośrednika nieruchomości, która weszła w życie w 2014 r. Wraz z likwidacją obowiązkowych licencji zniknęły również skuteczne narzędzia weryfikacji i dyscyplinowania osób wykonujących ten zawód. Według części ekspertów perspektywa utraty licencji mogłaby ograniczać wiele niepożądanych praktyk, z którymi rynek mierzy się obecnie.

Jak podkreślają specjaliści, zakup lub sprzedaż nieruchomości to dla wielu osób jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Korzystanie z usług pośrednika powinno dawać klientom pewność, że transakcja zostanie przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi zasadami, a warunki współpracy będą przejrzyste i zrozumiałe. Proponowane rozwiązania mają zwiększyć transparentność usług pośrednictwa oraz poprawić bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.

Większa przejrzystość to lepsze standardy

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zamierza także uporządkować zasady publikowania ofert. Zgodnie z projektem pośrednik nie będzie mógł zamieścić ogłoszenia bez wcześniejszego zawarcia umowy z właścicielem nieruchomości. Dodatkowo każda oferta będzie musiała zawierać wyraźną informację, że została opublikowana przez pośrednika.

Nowe uprawnienia ma otrzymać również Inspekcja Handlowa. Organ będzie mógł kontrolować m.in. sposób informowania klientów o zakresie świadczonych usług, przejrzystość zawieranych umów, realizację ustawowych obowiązków pośrednika oraz przestrzeganie zakazu pobierania prowizji od obu stron transakcji. Kontrole obejmą także praktykę uzależniania prezentacji nieruchomości od wcześniejszego podpisania umowy pośrednictwa.

Jeżeli inspektorzy stwierdzą naruszenia przepisów, będą mogli nakładać kary finansowe oraz wydawać decyzje nakazujące zaprzestanie nieuczciwych praktyk. W skrajnych przypadkach możliwe będzie również pozbawienie przedsiębiorcy prawa do prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa nieruchomościami.

Projekt trafi teraz do kolejnych etapów procesu legislacyjnego.

Artykuł Rząd ma pomysły na uregulowanie pracy pośredników nieruchomości pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Piękne wizualizacje, skromniejsza rzeczywistość

Materiały promocyjne potrafią robić wrażenie. Zieleń, szerokie alejki, przestronne wnętrza i eleganckie części wspólne sprawiają, że inwestycja wydaje się idealna. Problem pojawia się wtedy, gdy kupujący skupia się wyłącznie na wizualizacjach, pomijając dokumentację techniczną. To właśnie tam znajdują się informacje o standardzie wykończenia, powierzchniach czy wyposażeniu budynku.

Cena wygląda atrakcyjnie, ale to nie cały koszt

Niska cena mieszkania nie zawsze oznacza korzystny zakup. Do całkowitego wydatku często trzeba doliczyć miejsce postojowe, komórkę lokatorską, wykończenie lokalu czy opłaty związane z utrzymaniem budynku. Zdarza się, że końcowa kwota znacząco odbiega od tej, która przyciągnęła uwagę w ogłoszeniu.

Lokalizacja przedstawiona w samych superlatywach

Określenia takie jak „dynamicznie rozwijająca się okolica”, „świetnie skomunikowana dzielnica” czy „kameralne osiedle” brzmią zachęcająco, ale warto samodzielnie zweryfikować ich znaczenie. Dobrze sprawdzić czas dojazdu do pracy, dostępność komunikacji publicznej, szkół czy sklepów. To, co dla sprzedającego jest atutem, dla kupującego może okazać się kompromisem.

Rynek nieruchomości zna wiele przykładów kreatywnego opisywania mieszkań. Lokal przy ruchliwej ulicy bywa reklamowany jako doskonale skomunikowany, a mieszkanie na parterze jako wyjątkowo wygodne. Takie opisy nie muszą być nieprawdziwe, ale warto spojrzeć na nieruchomość z własnej perspektywy i zastanowić się, czy przedstawiane korzyści rzeczywiście odpowiadają naszym potrzebom.

Rata zamiast ceny

Część reklam skupia uwagę na miesięcznej racie kredytu. To zrozumiałe, ponieważ dla wielu osób właśnie ona decyduje o możliwości zakupu. Problem pojawia się wtedy, gdy kupujący przestaje analizować całkowity koszt finansowania, wysokość wkładu własnego czy dodatkowe opłaty. Mieszkanie warto oceniać przede wszystkim przez pryzmat pełnych kosztów zakupu.

Eksponowanie widoku, który może zniknąć

Duże okna z widokiem na zieleń lub niezabudowany teren są często przedstawiane jako jeden z głównych atutów nieruchomości. Kupujący nie zawsze sprawdzają jednak, czy sąsiednie działki nie są przeznaczone pod przyszłą zabudowę. To, co dziś jest panoramą na park lub wolną przestrzeń, za kilka lat może wyglądać zupełnie inaczej.

Emocje nie powinny zastępować analizy

Jak podkreślają eksperci PropertyNews.pl, pośpiech jest jednym z największych błędów popełnianych przez kupujących. Presja czasu, atrakcyjne promocje czy obawa przed utratą okazji mogą utrudniać racjonalną ocenę nieruchomości. Przed podpisaniem umowy warto dokładnie przeanalizować lokalizację, koszty oraz perspektywy danej inwestycji. Taka ostrożność zwykle pozwala podjąć lepszą decyzję i uniknąć problemów w przyszłości.

Artykuł Jeśli chcesz kupić mieszkanie, uważaj na te zagrania pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Według danych Narodowego Banku Polskiego (NBP) oraz Cenatorium, w drugiej połowie 2025 roku ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową nadal rosły zarówno w największych miastach, jak i w otoczeniu największych aglomeracji. Deweloperzy wskazują, że w przypadku projektów wielorodzinnych ceny ziemi netto wzrosły średnio o 13 proc. rok do roku w przeciętnych lokalizacjach i aż o 21 proc. w najlepszych.

Największe miasta wciąż najdroższe

Najwyższe ceny utrzymują grunty w Warszawie, Gdańsku i Krakowie. Ograniczona dostępność terenów inwestycyjnych powoduje, że działki w centrach największych miast kosztują wielokrotnie więcej niż grunty położone w strefach podmiejskich.

W drugiej połowie 2025 roku ceny działek budowlanych w największych ośrodkach wzrosły rok do roku od 5,3 proc. do 10 proc. Najsilniejszy wzrost odnotowano w Warszawie, gdzie ceny zwiększyły się o ponad 10 proc.

Jednocześnie ceny ofertowe działek pozostają względnie stabilne. Mediana ceny działki budowlanej wynosi obecnie około 164 zł za metr kwadratowy, a działki uzbrojonej około 177 zł za metr kwadratowy. Najdroższe pozostają grunty komercyjne.

Deweloperzy zabezpieczają przyszłe inwestycje

Pomimo rosnących cen duzi deweloperzy nadal aktywnie uzupełniają swoje banki ziemi. Z danych NBP wynika, że zabezpieczone przez firmy deweloperskie grunty pozwalają na realizację większą o około 15 proc. niż inwestycje planowane na 2026 roku.

Najwięksi gracze rynku konsekwentnie inwestują w nowe tereny. Archicom planuje przeznaczyć nawet 700 mln zł na zakup gruntów, Develia rozwija projekty wielofunkcyjne w Gdańsku, a Dom Development utrzymuje strategię zabezpieczania terenów na co najmniej cztery lata działalności.

Jednocześnie widoczna jest ostrożność mniejszych firm, które bardziej odczuwają niepewność rynku mieszkaniowego oraz skutki nadpodaży mieszkań po słabszym 2024 roku.

Nowe przepisy mogą zmienić rynek

Największe emocje budzą jednak zmiany w planowaniu przestrzennym. Nowelizacja ustawy przewiduje między innymi wydłużenie terminu uchwalenia planów ogólnych gmin do 31 sierpnia 2026 roku. Docelowo każda gmina będzie musiała określić obszary dopuszczone do dalszej zabudowy.

To właśnie te regulacje mogą stać się kluczowym czynnikiem wpływającym na ceny gruntów. Działki znajdujące się w obszarach przewidzianych pod zabudowę mogą jeszcze bardziej podrożeć ze względu na ograniczoną podaż. Z kolei nieruchomości położone poza obszarami uzupełnienia zabudowy mogą utracić charakter budowlany, a ich wartość znacząco spadnie.

Rynek znajduje się więc obecnie w specyficznym momencie przejściowym. Z jednej strony duża liczba pozwoleń na budowę i wysoka podaż mieszkań łagodzą presję cenową. Z drugiej strony inwestorzy coraz uważniej analizują ryzyka związane z przyszłymi regulacjami.

W najbliższych kwartałach najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada dalszy umiarkowany wzrost cen gruntów. Obniżki stóp procentowych poprawiły sytuację na rynku mieszkaniowym, a niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w największych miastach nadal podtrzymują popyt na nowe inwestycje. Kluczowe będzie jednak tempo wdrażania nowych planów ogólnych i to, jak mocno ograniczą one dostępność terenów pod zabudowę mieszkaniową.

Artykuł Ceny gruntów nadal rosną pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Autorzy raportu podkreślają, że w ciągu ostatnich pięciu lat Polska odpowiadała za aż 52% całkowitej podaży mieszkań w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Co więcej, tylko w aglomeracji warszawskiej powstało w tym czasie niemal tyle lokali, ile w całej Bułgarii.

W 2024 r. w Polsce oddano do użytku blisko 200 tys. mieszkań, czyli zaledwie o 15 tys. mniej niż w Niemczech i wyraźnie więcej niż w Wielkiej Brytanii, gdzie liczba nowych lokali wyniosła 184 tys. Jak wskazują eksperci, mimo okresowych wahań koniunktury sektor nadal opiera się na solidnych fundamentach, takich jak wysoki popyt, stabilne finansowanie oraz dobra kondycja największych deweloperów.

Jednocześnie rynek pozostaje bardzo rozproszony. W największych miastach funkcjonują setki firm, od dużych, notowanych na giełdzie graczy po niewielkie, często rodzinne przedsiębiorstwa realizujące pojedyncze inwestycje. W takich warunkach fuzje i przejęcia stają się dla wielu firm najprostszą drogą do szybkiego rozwoju i wejścia na nowe rynki.

Przykładem takiej strategii jest Dom Development, który w 2017 r. przejął spółki Euro Styl i Euro Styl Development, a cztery lata później także firmę Sento. Dzięki tym transakcjom deweloper sprawnie rozszerzył działalność na Trójmiasto i Kraków. Przejęcia pozwalają bowiem ominąć bariery typowe dla rozwoju organicznego, takie jak konieczność budowania marki od podstaw, tworzenia zespołu czy nawiązywania relacji biznesowych. Zakup działającej firmy oznacza natychmiastowy dostęp do rynku, realizowanych projektów oraz bazy klientów.

Problemy z gruntami

Dla deweloperów coraz większym problemem staje się dostęp do atrakcyjnych gruntów w największych miastach. W takiej sytuacji fuzje i przejęcia (M&A) są postrzegane jako skuteczny sposób na szybkie powiększenie banku ziemi.

Autorzy raportu podkreślają również, że konsolidacja sprzyja też osiąganiu efektów skali, a mianowicie od lepszych warunków negocjowanych z wykonawcami po łatwiejszy dostęp do finansowania. Przejęcia mogą też stanowić sposób na szybkie wejście do nowych segmentów rynku, takich jak najem instytucjonalny (PRS).

Eksperci zwracają uwagę, że w najbliższych latach istotnym czynnikiem napędzającym sprzedaż firm deweloperskich będą kwestie sukcesji. Około dwie trzecie polskich firm rodzinnych nadal jest zarządzanych przez pierwsze pokolenie. Choć większość właścicieli planuje przekazanie biznesu następcom, jedynie niewielka część potencjalnych sukcesorów deklaruje chęć jego przejęcia. To z jednej strony rodzi ryzyko dla ciągłości funkcjonowania firm, a z drugiej tworzy atrakcyjne możliwości dla inwestorów strategicznych.

Artykuł Polski rynek deweloperski wejdzie w fazę konsolidacji pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Specyfiką polskiego rynku jest wysoki udział zakupów inwestycyjnych finansowanych gotówką. W przeciwieństwie do gospodarstw domowych nabywających pierwsze mieszkanie na kredyt, inwestorzy często korzystali z nadwyżek kapitałowych, szczególnie w okresie pandemii, gdy oszczędności rosły szybciej niż możliwości ich konsumpcji.

Zmiana rachunku ekonomicznego

Nie oznacza to jednak, że inwestorzy są obojętni na zmiany stóp procentowych. Nawet przy zakupie za gotówkę kluczowy pozostaje koszt alternatywny kapitału. Gdy rentowność obligacji skarbowych i lokat bankowych wyraźnie wzrosła, relatywna atrakcyjność najmu spadła. Przy stabilnej w krótkim okresie relacji czynszów do cen mieszkań oraz rosnących kosztach utrzymania lokalu, stopa zwrotu z najmu przestała znacząco przewyższać dochody z instrumentów uznawanych za bezpieczne.

Gwałtowny wzrost stóp procentowych w latach 2021-2022 zmienił fundamenty rynku. Model inwestycyjny oparty na przekonaniu, że najemca finansuje kredyt, a wartość mieszkania systematycznie rośnie, przestał być oczywisty. Co prawda napływ uchodźców z Ukrainy chwilowo podbił czynsze, jednak był to impuls przejściowy. Wraz ze wzrostem podaży lokali na wynajem dynamika czynszów uległa stabilizacji.

Dodatkowym czynnikiem hamującym aktywność inwestorów jest niepewność regulacyjna. Dyskusje o podatku katastralnym czy wyższym opodatkowaniu kolejnych mieszkań zwiększają postrzegane ryzyko długoterminowej inwestycji. Nawet jeśli zmiany nie zostały wprowadzone, sama debata podnosi premię za ryzyko, jakiej oczekuje kapitał.

Demografia tylko w pewnym stopniu wspiera najem

Zmiany demograficzne sprzyjają rozwojowi rynku najmu. Wydłużony okres edukacji, późniejsze decyzje o założeniu rodziny oraz migracja do dużych ośrodków miejskich tworzą naturalny popyt na elastyczne formy zamieszkania. Dodatkowo rosnąca liczba cudzoziemców podejmujących pracę w Polsce wzmacnia segment najmu, zwłaszcza w metropoliach.

Rozwój ten ma jednak charakter ewolucyjny. Najem instytucjonalny pozostaje uzupełnieniem rynku zdominowanego przez inwestorów indywidualnych. Skala projektów realizowanych przez fundusze nadal jest niewielka w relacji do całkowitych zasobów mieszkaniowych kraju.

Kiedy możliwy powrót inwestorów?

Powrót silnego popytu inwestycyjnego będzie uzależniony od kilku warunków. Kluczowe znaczenie ma spadek realnych stóp zwrotu z bezpiecznych instrumentów finansowych oraz stabilizacja polityki pieniężnej. Dopiero gdy lokaty i obligacje przestaną oferować atrakcyjne oprocentowanie, kapitał zacznie ponownie poszukiwać wyższej premii za ryzyko.

Istotne będzie także odbudowanie przekonania o trwałym wzroście cen mieszkań powyżej inflacji. Obecnie wydłużony czas sprzedaży oferty deweloperskiej w części miast nie sprzyja budowaniu presji cenowej ani atmosfery inwestycyjnego pośpiechu.

Warto pamiętać, że gospodarstwa domowe dysponują znaczącymi nadwyżkami finansowymi. Potencjał do ponownego zasilenia rynku istnieje, jednak trudno oczekiwać powtórzenia sytuacji z lat 2020-2021. Tamten okres był efektem wyjątkowej kumulacji czynników makroekonomicznych: rekordowo niskich stóp procentowych, wysokiej inflacji i ograniczonych alternatyw inwestycyjnych.

Obecne osłabienie popytu inwestycyjnego nie oznacza strukturalnej zapaści rynku. To raczej korekta oczekiwań i powrót do bardziej zrównoważonej relacji między ryzykiem a stopą zwrotu. W dłuższym horyzoncie nieruchomości pozostaną istotnym elementem portfeli inwestorów, jednak decyzje zakupowe będą podejmowane z większą selektywnością i chłodniejszą kalkulacją ekonomiczną.

Artykuł Wyraźne osłabienie popytu inwestycyjnego na rynku nieruchomości pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami spadkobierca może:

• przyjąć spadek wprost,
• przyjąć spadek z dobrodziejstwem inwentarza,
• odrzucić spadek.

Na złożenie oświadczenia mamy 6 miesięcy od momentu, gdy dowiemy się o powołaniu do spadku. Brak decyzji w tym terminie oznacza automatyczne przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza.

Tutaj dowiesz się więcej – dziedziczenie nieruchomości obciążonej hipoteką.

Odpowiedzialność za długi a hipoteka

Przyjęcie spadku wiąże się z przejęciem zarówno majątku, jak i długów. Kluczowe znaczenie ma forma jego przyjęcia. Przyjęcie wprost oznacza pełną odpowiedzialność za zobowiązania. W przypadku przyjęcia z dobrodziejstwem inwentarza odpowiedzialność jest co do zasady ograniczona do wartości odziedziczonego majątku.

W odniesieniu do kredytu hipotecznego obowiązuje istotny wyjątek. Prawo przewiduje, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia bez względu na ograniczenia wynikające z prawa spadkowego. Oznacza to, że nawet przy przyjęciu spadku z dobrodziejstwem inwentarza bank ma prawo dochodzić spłaty długu z nieruchomości.

Hipoteka jest przypisana do nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Jeżeli spadkobierca nie spłaca zobowiązania, bank może wszcząć egzekucję i doprowadzić do sprzedaży domu lub mieszkania. W praktyce odpowiedzialność ogranicza się do wartości nieruchomości, jednak jej utrata pozostaje realnym zagrożeniem.

Odrzucenie spadku – kiedy to dobre rozwiązanie?

Jeżeli wartość zadłużenia przewyższa wartość majątku, rozsądną decyzją może być odrzucenie spadku. Oświadczenie można złożyć przed sądem lub notariuszem, ustnie albo pisemnie z podpisem poświadczonym urzędowo.

Odrzucenie spadku powoduje, że spadkobierca jest traktowany tak, jakby nie dożył chwili otwarcia spadku. W praktyce oznacza to, że prawo do dziedziczenia przechodzi na kolejne osoby, najczęściej dzieci. W takiej sytuacji konieczne jest szybkie podjęcie decyzji również w ich imieniu.

Warto pamiętać, że odrzucenie spadku może zostać zakwestionowane przez wierzycieli, jeśli narusza ich interesy. W określonych przypadkach mogą oni domagać się uznania takiej decyzji za bezskuteczną.

Jak sprawdzić, czy spadek jest obciążony?

Przed podjęciem decyzji warto dokładnie przeanalizować sytuację prawną nieruchomości. Kluczowe jest sprawdzenie księgi wieczystej, w której znajdują się informacje o hipotekach i innych obciążeniach. Należy także ustalić wysokość zadłużenia oraz realną wartość rynkową nieruchomości.

Pomocne może być również sporządzenie spisu inwentarza. Dokument ten pozwala określić, jaki jest rzeczywisty bilans majątku i zobowiązań.

Dziedziczenie nieruchomości z kredytem hipotecznym to nie tylko kwestia emocji, ale przede wszystkim chłodnej kalkulacji. Przed podjęciem decyzji warto dokładnie sprawdzić stan prawny, oszacować wartość majątku oraz skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem. Świadome działanie pozwala uniknąć kosztownych błędów i zabezpieczyć własną sytuację finansową na przyszłość.

Artykuł Spadek z długiem hipotecznym – co musisz wiedzieć? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Użytkowanie wieczyste może powrócić

MRiT zaproponowało projekt ustawy dotyczący uregulowania praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami i innych aktach prawnych. Dokument przewiduje przywrócenie użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, które zostało zlikwidowane w 2019 r. Zdaniem resortu decyzja o odejściu od tej instytucji była podjęta zbyt pochopnie, a użytkowanie wieczyste daje gminom narzędzie do egzekwowania realizacji inwestycji zgodnie z umową, na przykład budowy budynków wielorodzinnych, a jednocześnie umożliwia samorządom kontrolę sposobu zagospodarowania gruntów.

Proponowane zmiany są odpowiedzią na postulaty podmiotów realizujących inwestycje w ramach społecznego budownictwa czynszowego. Przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe ma zapewnić im trwały i stabilny tytuł prawny do gruntów należących do Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. W efekcie grunty publiczne będą mogły być ponownie oddawane w użytkowanie wieczyste pod inwestycje mieszkaniowe, w szczególności przeznaczone na budownictwo społeczne, co ma zwiększyć dostępność terenów pod nowe osiedla i bloki.

Rząd wiąże te rozwiązania z rozwojem budownictwa komunalnego i społecznego, dlatego projekt zakłada również preferencyjne warunki finansowe. W przypadku nieruchomości oddawanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, społeczne budownictwo czynszowe oraz inwestycje służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych studentów i doktorantów, zaproponowano obniżoną stawkę opłaty rocznej w wysokości 0,3% wartości gruntu, oraz pierwszą opłatę nieprzekraczającą 10% ceny nieruchomości.

Ponadto projekt ustawy przewiduje przyznanie spółdzielniom mieszkaniowym prawa do wystąpienia z roszczeniem o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów, a także o nieodpłatne przeniesienie własności posadowionych na nich budynków. Uprawnienie to ma objąć także te spółdzielnie, które korzystają z gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym. W takich przypadkach będą one mogły domagać się ustanowienia na swoją rzecz prawa użytkowania wieczystego oraz bezpłatnego przeniesienia własności znajdujących się na tych terenach budynków. Co istotne, możliwość zgłoszenia roszczenia nie będzie uzależniona od momentu wybudowania obiektu.

Eksperci nastawieni są sceptycznie

Zapowiedź przywrócenia możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, zaledwie kilka lat po jego likwidacji, wywołuje zaniepokojenie wśród ekspertów, którzy zwracają uwagę na brak stabilności systemu prawnego w Polsce. Zdaniem niektórych powrót do tej instytucji w tak krótkim czasie podważa spójność i przewidywalność działań państwa.

Artykuł Rząd chce przywrócić użytkowanie wieczyste mieszkań pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Dotychczas obowiązujące moratorium miało wygasnąć w 2026 roku, jednak zarówno rząd, jak i Prezydent RP Karol Nawrocki zgodnie wskazują, że obecne wyzwania wymagają dłuższej ochrony zasobów państwowych.

Ustawowa ochrona gruntów rolnych

Obowiązująca od 2016 roku ustawa wprowadziła zakaz sprzedaży gruntów rolnych należących do Skarbu Państwa, obejmując całe nieruchomości, ich części oraz udziały. Ustawodawca pozostawił jednak katalog wyjątków, dzięki którym możliwa jest sprzedaż w przypadku terenów przeznaczonych pod inwestycje nierolne, nieruchomości położonych w specjalnych strefach ekonomicznych czy domów i lokali mieszkalnych.

Zasada ta obejmuje również grunty do dwóch hektarów, a w pozostałych sytuacjach konieczna jest zgoda ministra rolnictwa.

Dłuższa gwarancja bezpieczeństwa

Prezydent Karol Nawrocki podpisał projekt ustawy przewidujący wydłużenie zakazu o kolejne dziesięć lat. Dokument utrzymuje dotychczasowe wyjątki oraz wprowadza jasny zapis, że sprzedaż dokonana bez zgody ministra będzie nieważna z mocy prawa.

Według wyliczeń Kancelarii Prezydenta, zmiana nie obciąży finansów publicznych. Przychody z transakcji przeprowadzanych w ramach wyjątków mają pozostać na podobnym poziomie jak w poprzednich latach, kiedy wynosiły od ponad 1,1 do niemal 1,7 mld zł rocznie.

W uzasadnieniu podkreślono, że przedłużenie moratorium ma chronić rynek przed spekulacyjnym wykupem gruntów, wspierać rodzinny model gospodarowania oraz wzmacniać odporność kraju na zmienność globalnych rynków surowcowych. Polityczny charakter ma natomiast propozycja zmiany preambuły ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, akcentująca konieczność ochrony rolnictwa przed napływem taniej żywności spoza Unii Europejskiej oraz zagrożeniami wynikającymi z planowanych umów handlowych.

Zgodne stanowisko Rządu i Prezydenta

Rząd przedstawił projekt o analogicznej treści, również przewidujący przedłużenie zakazu do 2036 roku. W przeciwieństwie do propozycji prezydenckiej nie obejmuje on zmian w innych ustawach, koncentrując się wyłącznie na utrzymaniu dotychczasowych zasad gospodarowania państwowymi gruntami rolnymi. Jak wskazano w uzasadnieniu, wieloletnia praktyka pokazała, że dzierżawa stała się stabilnym i korzystnym mechanizmem wykorzystywania tych terenów.

Z perspektywy rynku nieruchomości rolnych przedłużenie moratorium oznacza utrzymanie przewidywalności, ograniczenie presji cenowej oraz dalsze wzmocnienie strukturalnej roli dzierżawy. Dla rolników to również sygnał, że państwo konsekwentnie wspiera model gospodarstw rodzinnych jako fundament krajowej produkcji rolnej.

Artykuł Rząd przedłuży zakaz sprzedaży państwowych gruntów rolnych pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Wyraźne spadki sprzedaży nowych mieszkań

Największe podmioty rynku deweloperskiego odczuwają trudną sytuację rynkową. Już w I kwartale 2025 roku takie przedsiębiorstwa odnotowały spadek sprzedaży aż o 40% rok do roku. Mowa tu m.in. o graczach giełdowych, jak ATAL, Robyg czy Lokum Development. Jeszcze niedawno firmy informowały o rekordowych przychodach, a wprowadzane na rynek nowe projekty były rozchwytywane przez kupujących.

Dziś muszą pogodzić się z malejącym popytem. Na przykład Robyg w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2025 roku sprzedał o 42% mniej lokali, a Lokum Development – o 56%. Średni spadek na rynku wyniósł 16%.

Wydaje się, że ceny nowych mieszkań z rynku pierwotnego sięgnęły przysłowiowego sufitu i kupujący nie są skłonni akceptować dalszych podwyżek.

Ceny mieszkań pod lupą

W związku z przyjęciem przez Sejm przepisów zobowiązujących deweloperów do ujawniania realnych cen sprzedaży nieruchomości, niektórzy przedsiębiorcy musieli zmienić model działania. Dla wielu firm jest to dużą niedogodnością, ponieważ ceny kształtowane były różnie, intuicyjnie, zgodnie ze zmianami rynkowymi. Klienci często dowiadywali się dopiero przed samym podpisaniem umowy, że cena ofertowa nie była kompletna, a ostateczna okazywała się wyższa.

Transparentność cenowa może pójść o krok dalej. Coraz częściej pojawiają się głosy, aby zapewnić otwarty dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości, niedostępnego do tej pory dla przeciętnych obywateli. Rodzi to również inną obawę – klienci zaczną dostrzegać, za ile sprzedawane są nowe mieszkania, a nie tylko, za ile są oferowane. Nawet powoływanie się deweloperów na wzrosty cen materiałów czy robocizny może nie być dla nich realnym argumentem.

Bez programów wsparcia popyt na mieszkania może maleć

Rząd nie ma planów wprowadzenia w życie programów pomocowych dla kupujących, które dotąd zazwyczaj napędzały popyt. Sprzedaż znów może zmaleć, jeśli nie zostanie zrealizowany np. projekt „Pierwsze klucze”.

Ratunkiem dla branży może być dalsze obniżanie głównych stóp procentowych, co przełoży się na tańsze kredyty. Jednak nawet to nie wystarczy, jeśli kupujący będą przekonani o nieopłacalności inwestowania u dewelopera.

Czy deweloperska bańka pęka?

Po pandemii zainteresowanie inwestycjami mieszkaniowymi, zwłaszcza nowymi, systematycznie rosło. Firmy budujące nowe lokale korzystały na rosnącym zapotrzebowaniu, niskich kosztach kredytów i programie wsparcia Bezpieczny kredyt 2%. To jednak wywindowało ceny. Rynek musiał w końcu skorygować wcześniejsze wzrosty.

Kupujący mają słuszne obawy, że wartość mieszkań w stanie deweloperskim będzie w najbliższym czasie maleć. Po latach rekordowych wyników rynek pierwotny zaczyna zwalniać. Deweloperzy przestają dyktować warunki. Z czasem będą musieli zacząć dostosowywać się do nowych realiów, a wieluż już obniżyło ceny.

Artykuł Zbliża się koniec hossy na rynku mieszkań pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.