Użytkowanie wieczyste może powrócić

MRiT zaproponowało projekt ustawy dotyczący uregulowania praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami i innych aktach prawnych. Dokument przewiduje przywrócenie użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, które zostało zlikwidowane w 2019 r. Zdaniem resortu decyzja o odejściu od tej instytucji była podjęta zbyt pochopnie, a użytkowanie wieczyste daje gminom narzędzie do egzekwowania realizacji inwestycji zgodnie z umową, na przykład budowy budynków wielorodzinnych, a jednocześnie umożliwia samorządom kontrolę sposobu zagospodarowania gruntów.

Proponowane zmiany są odpowiedzią na postulaty podmiotów realizujących inwestycje w ramach społecznego budownictwa czynszowego. Przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe ma zapewnić im trwały i stabilny tytuł prawny do gruntów należących do Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. W efekcie grunty publiczne będą mogły być ponownie oddawane w użytkowanie wieczyste pod inwestycje mieszkaniowe, w szczególności przeznaczone na budownictwo społeczne, co ma zwiększyć dostępność terenów pod nowe osiedla i bloki.

Rząd wiąże te rozwiązania z rozwojem budownictwa komunalnego i społecznego, dlatego projekt zakłada również preferencyjne warunki finansowe. W przypadku nieruchomości oddawanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, społeczne budownictwo czynszowe oraz inwestycje służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych studentów i doktorantów, zaproponowano obniżoną stawkę opłaty rocznej w wysokości 0,3% wartości gruntu, oraz pierwszą opłatę nieprzekraczającą 10% ceny nieruchomości.

Ponadto projekt ustawy przewiduje przyznanie spółdzielniom mieszkaniowym prawa do wystąpienia z roszczeniem o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów, a także o nieodpłatne przeniesienie własności posadowionych na nich budynków. Uprawnienie to ma objąć także te spółdzielnie, które korzystają z gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym. W takich przypadkach będą one mogły domagać się ustanowienia na swoją rzecz prawa użytkowania wieczystego oraz bezpłatnego przeniesienia własności znajdujących się na tych terenach budynków. Co istotne, możliwość zgłoszenia roszczenia nie będzie uzależniona od momentu wybudowania obiektu.

Eksperci nastawieni są sceptycznie

Zapowiedź przywrócenia możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, zaledwie kilka lat po jego likwidacji, wywołuje zaniepokojenie wśród ekspertów, którzy zwracają uwagę na brak stabilności systemu prawnego w Polsce. Zdaniem niektórych powrót do tej instytucji w tak krótkim czasie podważa spójność i przewidywalność działań państwa.

Artykuł Rząd chce przywrócić użytkowanie wieczyste mieszkań pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Powolna stabilizacja rynku

Nastroje na rynku nieruchomości w II kwartale 2025 roku są odrobinę lepsze niż w pierwszych trzech miesiącach tego roku. Indeks nastrojów rynkowych wzrósł do 54,34 pkt, co oznacza korektę w górę o 0,8 pkt kwartał do kwartału. Pozytywne sygnały to reakcja na obniżki stóp procentowych. Prócz tego wiosną i latem potencjalni kupcy częściej oglądają mieszkania i decydują się na finalizację transakcji. Poprawa wartości indeksu nie jest duża, ponieważ aktywność inwestycyjną wciąż ograniczają między innymi wysokie ceny i trudno dostępne kredyty hipoteczne.

Niepewność wśród kupców, sprzedających i najemców wzmacnia wysokie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i utrzymująca się inflacja. Nic więc dziwnego, że obniżka stóp tylko chwilowo i w niewielkim stopniu ożywiła rynek. Ruch ten wzbudziła raczej nadzieje i oczekiwania na podobne tego typu kroki. Kupujący mają coraz większą swobodę wyboru i przez to nie spieszą się z zakupem, szukając idealnego lokum. Prócz ceny liczy się dla nich coraz bardziej standard mieszkania, jego funkcjonalność czy lokalizacja. Sprzedający powinni być w tych okolicznościach otwarci na negocjacje, jeśli nie chcą by ich lokum miesiącami czekało na sprzedaż.

Gra między popytem a podażą

W trudnych warunkach rynkowych kupujący czy wynajmujący dbają o swoje bezpieczeństwo finansowe i podejmują przemyślane działania. Dlatego przede wszystkim decyzje zakupowe są poprzedzone wydłużonym czasem wyszukiwania i negocjacjami.

Choć sprzedający przyzwyczaili się do podwyżek stawek za metr, coraz częściej cena ofertowa i transakcyjna różnią się od siebie. Negocjacje to ważny etap transakcji, ponieważ potencjalni kupcy wciąż są aktywni i chętnie oglądają mieszkania. Można przypuszczać, że wraz z ustabilizowaniem sytuacji kredytowej i wytyczeniem jasnej polityki pieniężnej popyt będzie sukcesywnie rósł. W związku z tym analitycy spodziewają się coraz głębszej stabilizacji i końca etapu niepewności inwestycyjnej.

W II kwartale 2025 roku w większości segmentów rynku nieruchomości nastroje poprawiły się w porównaniu z poprzednimi trzema miesiącami. Nastrojometr dla kawalerek na sprzedaż zatrzymał się na 57,1 pkt co oznacza wzrost o 0,6 pkt. Dla większych mieszkań wartość ta wyniosła 55,7 pkt. W sektorze domów i działek budowlanych wzrost sięgnął 1,2 pkt. Wszystko wskazuje na to, że nastroje nieznacznie się poprawiają. Kontakty między aktywnymi uczestnikami rynku i pośrednikami są częste, ale popyt na razie dość niski.

O wyraźnym ożywieniu można mówić w kontekście segmentu najmu mieszkań. Na przykład indeks dla najmu kawalerek wynosi obecnie 56,4 pkt. Oznacza to wzrost z kwartału na kwartał o 3,3 pkt. Jedną z głównych przyczyn tego trendu jest zbliżający się sezon nowy rok akademicki.

Artykuł Rynek nieruchomości powoli wychodzi z fazy niepewności pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Złote czasy dla rentierów minęły

W połowie 2024 sytuacja na rynku najmu wygląda zupełnie inaczej niż jeszcze rok temu. Spora część lokali zajmowanych przez obywateli Ukrainy stoi obecnie pusta. Beneficjenci programu Bezpieczny Kredyt 2% również nie wynajmują już mieszkań i podaż lokali przeznaczonych na najem jest coraz wyższa. Skoro w ofertach można przebierać, obniżki stawek nie powinny nikogo dziwić. Jeśli dane lokum długo czeka na najemcę, to najpewniej właściciel zgodzi się obniżyć czynsz, byle tylko nieruchomość na siebie pracowała.

Na dysproporcję między stawkami najmu a wysokością raty wpływają też drogie kredyty hipoteczne. Dziś, gdy kredytobiorca został bez wsparcia rządowych programów, pożyczka mieszkaniowa jest droższa niż jeszcze w 2023 roku. Wciąż niepewne są też losy programu, który miał zastąpić BK 2%. Minister Rozwoju i Technologii wspominał niedawno w oficjalnej wypowiedzi, że ta forma wsparcia może być szerzej dostępna dopiero w przyszłym roku. Powodem drożyzny w sektorze kredytów hipotecznych jest też niepewność co do wskaźnika, według którego obliczane jest oprocentowanie. Chaos w ofertach przekłada się na niepewność kredytobiorców.

Ceny kredytów i najmu w różnych miastach

Ze wstępnych analiz wynika, że średnia cena ofertowa kawalerki w Warszawie w czerwcu to 590 tysięcy złotych. Przeciętna średnia stawka najmu netto w tym regionie to 2,4 tysiąca złotych miesięcznie. Rata kredytu na 25 lat przy wkładzie własnym i oprocentowaniu stałym zamyka się w kwocie 3,4 tysiąca. Jeśli dla naszej pożyczki mieszkaniowej przy tych samych warunkach wybierzemy oprocentowanie zmienne, na ratę trzeba będzie przeznaczyć 3,6 tysiąca złotych.

Za kawalerkę w Krakowie trzeba zapłacić średnio 545 tysięcy złotych. Przeciętny miesięczny czynsz najmu w tym mieście to 2 tysiące złotych. Rata kredytu jest w tym wypadku wyższa o ponad 1000 złotych od opłat lokatorskich. Podobnie sytuacja cenowa wygląda w Gdańsku. Co ciekawe zjawisko to dotyczy również dwupokojowych nieruchomości mieszkalnych. Ich wynajęcie jest obecnie tańsze niż zakup podobnego lokalu na raty.

W dobie rosnących cen nieruchomości młodych ludzi coraz częściej nie stać ani na zakup, ani na wynajęcie własnego lokum. Zdarza się, że dorosłe osoby pracujące są zmuszone do pozostania w domu rodzinnym, bo nie mają szans na dojście do własności mieszkania w najbliższym czasie. Co może wpłynąć pozytywnie na ich sytuację? Przede wszystkim długo wyczekiwane spadki cen mieszkań, do których może prowadzić odbudowująca się podaż. Eksperci przewidują też, że kredyty mogą stać się wyraźnie tańsze jeszcze w tym roku.

Artykuł Najem ponownie tańszy niż zakup mieszkania na kredyt pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Wynajmując mieszkanie, bezwzględnie powinniśmy zawrzeć umowę na piśmie. Co prawda przepisy dopuszczają możliwość zawarcia umowy najmu nieruchomości w formie ustnej, ale takie rozwiązanie utrudni nam dochodzenie swoich praw przed sądem, jeśli trafimy na nieuczciwego najemcę.

Umowa najmu powinna szczegółowo opisywać nieruchomość oraz zawierać nasze ustalenia z lokatorem dotyczące wysokości czynszu i terminu uiszczania opłat, wysokość kosztów dodatkowych oraz szczegóły dotyczące kaucji.

Umowę warto zawrzeć na czas określony. Po jej zakończeniu będziemy ją mogli przedłużyć na kolejny okres na takich samych lub zmienionych warunkach. W przypadku umowy na czas nieokreślony wypowiedzenie umowy lub zmiana parametrów umowy (np. podwyżka czynszu) są trudniejsze.

Do umowy powinniśmy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy wraz z dokumentacją fotograficzną, które będą potwierdzać stan mieszkania i jego wyposażenie w chwili przekazania kluczy najemcy. W przypadku uszkodzeń, które nie będą wynikały z normalnego, codziennego użytkowania mieszkania, na podstawie protokołu będziemy mogli zatrzymać środki z kaucji w wysokości, która umożliwi nam do przywrócenia nieruchomości do poprzedniego stanu.

Wysokość kaucji określają strony umowy, ale zgodnie z przepisami jej wysokość nie może przekroczyć dwunastokrotności czynszu z dnia zawarcia umowy.

Opodatkowanie najmu

W przypadku najmu prywatnego, czyli takiego, który nie jest realizowany poprzez działalność gospodarczą, nie mamy obowiązku zgłaszania go do urzędu skarbowego. Jesteśmy za to zobowiązani do płacenia podatku. Od początku 2023 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt. Nie ma już możliwości opodatkowania najmu na zasadach ogólnych. Oznacza to, że wysokość podatku jest uzależniona od wysokości uzyskiwanych przychodów i wynosi:

• 8,5%, jeśli przychód z najmu w ciągu roku nie przekroczy 100 tys. zł,
• 12,5%, jeśli przychód najmu w ciągu roku przekroczył 100 tys. zł.

Warto pamiętać, że w przypadku ryczałtu nie mamy możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu, a podatek jest płacony tylko w sytuacji uzyskania przychodu (jeśli lokator nie będzie nam płacił czynszu, nie musimy odprowadzać podatku).

Najem okazjonalny

Do urzędu skarbowego musimy zgłosić najem, jeśli będziemy go świadczyć na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Zawarcie tego rodzaju umowy to dla właściciela mieszkania najskuteczniejszy obecnie, zgodny z prawem, sposób zabezpieczenia się przed nieuczciwym najemcą.

Na podstawie umowy najmu okazjonalnego w łatwy sposób będziemy mogli wyegzekwować od najemcy opuszczenie zajmowanego mieszkania do lokalu, który został przez niego wskazany w umowie. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie aktu notarialnego i powinna zawierać:

• oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie do opuszczenie wynajmowanego lokalu po wygaśnięciu umowy,
• oświadczenie najemcy, w którym wskazany zostanie lokal, do którego przeprowadzi się on w celu opuszczenia wynajmowanego mieszkania,
• oświadczenie właściciela wskazanego przez najemcę mieszkania, w którym wyrazi on zgodę na zamieszkanie najemcy w przypadku konieczności wykonania eksmisji,
• protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego, znacznie ogranicza formalności i skraca czas związany z eksmisją lokatorów. Jeśli najemca nie będzie chciał zwolnić lokalu, sąd nadaje aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności, a oświadczenie o poddaniu się egzekucji umożliwi szybką i skuteczną eksmisję.

Artykuł Jak wynająć mieszkanie legalnie i bezpiecznie? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.