Wyraźne spadki sprzedaży nowych mieszkań

Największe podmioty rynku deweloperskiego odczuwają trudną sytuację rynkową. Już w I kwartale 2025 roku takie przedsiębiorstwa odnotowały spadek sprzedaży aż o 40% rok do roku. Mowa tu m.in. o graczach giełdowych, jak ATAL, Robyg czy Lokum Development. Jeszcze niedawno firmy informowały o rekordowych przychodach, a wprowadzane na rynek nowe projekty były rozchwytywane przez kupujących.

Dziś muszą pogodzić się z malejącym popytem. Na przykład Robyg w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2025 roku sprzedał o 42% mniej lokali, a Lokum Development – o 56%. Średni spadek na rynku wyniósł 16%.

Wydaje się, że ceny nowych mieszkań z rynku pierwotnego sięgnęły przysłowiowego sufitu i kupujący nie są skłonni akceptować dalszych podwyżek.

Ceny mieszkań pod lupą

W związku z przyjęciem przez Sejm przepisów zobowiązujących deweloperów do ujawniania realnych cen sprzedaży nieruchomości, niektórzy przedsiębiorcy musieli zmienić model działania. Dla wielu firm jest to dużą niedogodnością, ponieważ ceny kształtowane były różnie, intuicyjnie, zgodnie ze zmianami rynkowymi. Klienci często dowiadywali się dopiero przed samym podpisaniem umowy, że cena ofertowa nie była kompletna, a ostateczna okazywała się wyższa.

Transparentność cenowa może pójść o krok dalej. Coraz częściej pojawiają się głosy, aby zapewnić otwarty dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości, niedostępnego do tej pory dla przeciętnych obywateli. Rodzi to również inną obawę – klienci zaczną dostrzegać, za ile sprzedawane są nowe mieszkania, a nie tylko, za ile są oferowane. Nawet powoływanie się deweloperów na wzrosty cen materiałów czy robocizny może nie być dla nich realnym argumentem.

Bez programów wsparcia popyt na mieszkania może maleć

Rząd nie ma planów wprowadzenia w życie programów pomocowych dla kupujących, które dotąd zazwyczaj napędzały popyt. Sprzedaż znów może zmaleć, jeśli nie zostanie zrealizowany np. projekt „Pierwsze klucze”.

Ratunkiem dla branży może być dalsze obniżanie głównych stóp procentowych, co przełoży się na tańsze kredyty. Jednak nawet to nie wystarczy, jeśli kupujący będą przekonani o nieopłacalności inwestowania u dewelopera.

Czy deweloperska bańka pęka?

Po pandemii zainteresowanie inwestycjami mieszkaniowymi, zwłaszcza nowymi, systematycznie rosło. Firmy budujące nowe lokale korzystały na rosnącym zapotrzebowaniu, niskich kosztach kredytów i programie wsparcia Bezpieczny kredyt 2%. To jednak wywindowało ceny. Rynek musiał w końcu skorygować wcześniejsze wzrosty.

Kupujący mają słuszne obawy, że wartość mieszkań w stanie deweloperskim będzie w najbliższym czasie maleć. Po latach rekordowych wyników rynek pierwotny zaczyna zwalniać. Deweloperzy przestają dyktować warunki. Z czasem będą musieli zacząć dostosowywać się do nowych realiów, a wieluż już obniżyło ceny.

Artykuł Zbliża się koniec hossy na rynku mieszkań pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Oprocentowanie stałych kredytów może być niższe?

Już teraz bankowcy zapowiedzieli, że kiedy stopy procentowe spadną, to sami wyjdą naprzeciw klientom i będą proponować obniżenie oprocentowania kredytu. Nie można się tego spodziewać po pierwszej tego typu decyzji NBP. Jednak gdy pożyczki mieszkaniowe oparte o stałe oprocentowanie będą sporo droższe, na pewno nie pozostanie to bez reakcji. Banki mogą bać się odpływu klientów, którzy będą szukać oszczędności. Jest to tym bardziej prawdopodobne, że już teraz pojawiają się głosy, że przy obecnym poziomie stóp procentowych, te oparte o stałe oprocentowanie stają się pułapką.

Analitycy ING Banku Śląskiego zapewniają, że na bieżąco analizują sytuację i na tej podstawie będą zmieniać warunki kredytów hipotecznych. Nikogo nie dziwi, że decyzje RPP odnośnie stóp procentowych NBP są jednym z analizowanych parametrów. Co ważne, klienci banków na każdym etapie kredytowania mogą negocjować warunki. Dostosowanie ich do aktualnej sytuacji to jedno z najważniejszych zadań analityków bankowych. Pracownicy PKO BP przypominają, że w ich banku na stałe obowiązuje oferta refinansowania kredytów mieszkaniowych, która jest zwolniona z prowizji za udzielenie nowego kredytu hipotecznego. Ten atut może pomóc w podjęciu korzystnej decyzji kredytowej.

Stałe oprocentowanie może być kłopotliwe

W Credit Agricole klienci mogą wnioskować o refinansowanie kredytu, oferta jest tworzona indywidualnie i uzależniona od potrzeb klienta. W praktyce oznacza to, że aktualnie w tym banku stałego oprocentowania obniżyć nie można, ale warto sprawdzić, jakie oszczędności finansowe może przynieść refinansowanie. Banki oferują opcję zmiany oprocentowania zmiennego na stałe, ale odwrotnie już nie (co wynika z przepisów). Najczęściej dotyczy to nowych produktów hipotecznych. Jeśli NBP zdecyduje się na kolejne obniżki, sytuacja tych klientów może być skomplikowana.

Stałe oprocentowanie łączy się z jeszcze inną pułapką. Jeśli klient chce sfinansować swój kredyt oparty o stałą stopę procentową w innym banku, to też musi wybrać stałe oprocentowanie. Przy refinansowaniu kredytu cała procedura jego udzielenia jest rozpoczynana od początku. Warto przy tym pamiętać, że przy tego rodzaju procedurze bywa, że zdolność kredytowa sprawdzana jest jeszcze raz. Dla części klientów może to ostatecznie oznaczać gorsze warunki kredytowe niż mieli je pierwotnie.

Artykuł Czy kredyty hipoteczne ze stałą stopą to pułapka? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Nowe obowiązki dla deweloperów

Podstawą ustawy jest wprowadzenie trzech poziomów ochrony: schronów spełniających najwyższe wymagania, miejsc ukrycia o umiarkowanych standardach oraz doraźnych schronień, np. w garażach podziemnych. Każdy z tych wariantów wymaga jednak dodatkowych rozwiązań technicznych – od instalacji wentylacyjnych po zabezpieczenia sanitarne. Deweloperzy będą więc zmuszeni zmodyfikować swoje projekty, a to oznacza wzrost kosztów budowy.

Eksperci podkreślają, że wydatki związane z dostosowaniem projektów oraz wyposażeniem nowych przestrzeni nie pozostaną bez wpływu na ceny mieszkań. Zazwyczaj jest tak, że koszty inwestycyjne przenoszone są na nabywców, co w praktyce oznacza wyższe ceny lokali.

Nie tak łatwo wybudować schron

Przez dekady w Polsce nie kształcono specjalistów zajmujących się projektowaniem schronów. Nie było ku temu realnych potrzeb. Obecnie konieczne będzie sięganie po zagraniczne know-how lub szkolenie nowych kadr, co również wydłuży procesy inwestycyjne i podniesie koszty.

Nie bez znaczenia jest także stan istniejącej infrastruktury ochronnej. W kraju znajduje się około 2 tys. schronów, które mogą pomieścić jedynie 300 tys. osób. Większość z nich powstała kilkadziesiąt lat temu i wymaga kosztownej modernizacji, aby sprostać współczesnym normom.

Schrony a ceny nieruchomości

Z perspektywy kupujących mieszkania czy biura, nowe regulacje oznaczają realne ryzyko wzrostu cen. Budowa przestrzeni ochronnych wymaga dodatkowych materiałów, technologii i pracy specjalistów. To z kolei podnosi całkowity koszt inwestycji, który finalnie zostanie ujęty w cenach ofertowych mieszkań. Każdy dodatkowy koszt może więc zwiększyć barierę wejścia dla nabywców.

Bezpieczeństwo kontra koszty

„Ustawa schronowa” ma jednoznaczny cel – poprawę bezpieczeństwa ludności w sytuacjach kryzysowych. Trudno podważać wagę takich regulacji w obliczu zmieniającej się sytuacji geopolitycznej. Jednakże z punktu widzenia rynku nieruchomości, oznacza to nadchodzącą rewolucję w budownictwie.

Wprowadzenie nowych standardów bez wątpienia wpłynie na ceny mieszkań i lokali użytkowych. Skala tego wzrostu zależeć będzie od szczegółowych rozporządzeń, ale także od tego, jak szybko rynek zdoła dostosować się do nowych wymagań. Pewne jest jedno: kupujący powinni przygotować się na to, że mieszkania budowane po 2026 roku będą prawdopodobnie droższe niż obecnie.

Artykuł Czy “ustawa schronowa” podniesie ceny mieszkań? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Powolna stabilizacja rynku

Nastroje na rynku nieruchomości w II kwartale 2025 roku są odrobinę lepsze niż w pierwszych trzech miesiącach tego roku. Indeks nastrojów rynkowych wzrósł do 54,34 pkt, co oznacza korektę w górę o 0,8 pkt kwartał do kwartału. Pozytywne sygnały to reakcja na obniżki stóp procentowych. Prócz tego wiosną i latem potencjalni kupcy częściej oglądają mieszkania i decydują się na finalizację transakcji. Poprawa wartości indeksu nie jest duża, ponieważ aktywność inwestycyjną wciąż ograniczają między innymi wysokie ceny i trudno dostępne kredyty hipoteczne.

Niepewność wśród kupców, sprzedających i najemców wzmacnia wysokie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i utrzymująca się inflacja. Nic więc dziwnego, że obniżka stóp tylko chwilowo i w niewielkim stopniu ożywiła rynek. Ruch ten wzbudziła raczej nadzieje i oczekiwania na podobne tego typu kroki. Kupujący mają coraz większą swobodę wyboru i przez to nie spieszą się z zakupem, szukając idealnego lokum. Prócz ceny liczy się dla nich coraz bardziej standard mieszkania, jego funkcjonalność czy lokalizacja. Sprzedający powinni być w tych okolicznościach otwarci na negocjacje, jeśli nie chcą by ich lokum miesiącami czekało na sprzedaż.

Gra między popytem a podażą

W trudnych warunkach rynkowych kupujący czy wynajmujący dbają o swoje bezpieczeństwo finansowe i podejmują przemyślane działania. Dlatego przede wszystkim decyzje zakupowe są poprzedzone wydłużonym czasem wyszukiwania i negocjacjami.

Choć sprzedający przyzwyczaili się do podwyżek stawek za metr, coraz częściej cena ofertowa i transakcyjna różnią się od siebie. Negocjacje to ważny etap transakcji, ponieważ potencjalni kupcy wciąż są aktywni i chętnie oglądają mieszkania. Można przypuszczać, że wraz z ustabilizowaniem sytuacji kredytowej i wytyczeniem jasnej polityki pieniężnej popyt będzie sukcesywnie rósł. W związku z tym analitycy spodziewają się coraz głębszej stabilizacji i końca etapu niepewności inwestycyjnej.

W II kwartale 2025 roku w większości segmentów rynku nieruchomości nastroje poprawiły się w porównaniu z poprzednimi trzema miesiącami. Nastrojometr dla kawalerek na sprzedaż zatrzymał się na 57,1 pkt co oznacza wzrost o 0,6 pkt. Dla większych mieszkań wartość ta wyniosła 55,7 pkt. W sektorze domów i działek budowlanych wzrost sięgnął 1,2 pkt. Wszystko wskazuje na to, że nastroje nieznacznie się poprawiają. Kontakty między aktywnymi uczestnikami rynku i pośrednikami są częste, ale popyt na razie dość niski.

O wyraźnym ożywieniu można mówić w kontekście segmentu najmu mieszkań. Na przykład indeks dla najmu kawalerek wynosi obecnie 56,4 pkt. Oznacza to wzrost z kwartału na kwartał o 3,3 pkt. Jedną z głównych przyczyn tego trendu jest zbliżający się sezon nowy rok akademicki.

Artykuł Rynek nieruchomości powoli wychodzi z fazy niepewności pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Wszystkie wypowiedzi łączy jedno – na pierwszym miejscu pojawia się Nieruchomosci-online.pl, a eksperci wyraźnie wskazują jego przewagi nad konkurencją.

🔎 Dlaczego eksperci wybierają Nieruchomosci-online.pl?

🧑‍💼 Anna Gajewska – pośrednik nieruchomości, VivaDom (Warszawa)

„Najlepszy portal nieruchomości pod kątem jakości kontaktów”
„Zdecydowanie Nieruchomosci-online.pl. Ten serwis ogłoszeniowy generuje najbardziej wartościowe leady – osoby, które się odzywają, są konkretnie zainteresowane zakupem, nie tylko oglądaniem zdjęć. To przekłada się na oszczędność czasu i większą skuteczność transakcji. Do tego dochodzi intuicyjny interfejs i świetna widoczność ogłoszeń – zwłaszcza tych z rynku wtórnego.”

👨‍💼 Tomasz Rataj – inwestor na rynku wynajmu, Kraków

„Skuteczność ogłoszeń ważniejsza niż liczby”
„Testowałem różne portale nieruchomości – Otodom, OLX, Morizon – ale dopiero ogłoszenia zamieszczone na Nieruchomosci-online.pl przyniosły konkretne zapytania. Miałem mniej kontaktów, ale za to prawdziwych. Portal jest dobrze pozycjonowany w Google, a jego algorytmy ułatwiają szybkie dotarcie do właściwej grupy docelowej.”

🏗️ Nieruchomosci-online.pl oczami dewelopera i doradcy

👩‍💼 Karolina Żurek – doradca klienta, Domowe Studio (Poznań)

„Świetna widoczność inwestycji deweloperskich”
„Dla firm deweloperskich kluczowa jest jakość prezentacji oferty. Nieruchomosci-online.pl daje rozbudowane karty inwestycji – z planami, mapą, zdjęciami i filmami. To robi wrażenie na klientach. Publikacja ogłoszeń jest szybka, bo portal współpracuje z najpopularniejszymi CRM-ami. Jakość kontaktów z klientami – bardzo wysoka.”

📊 Portal z danymi, nie tylko ogłoszeniami

🧔 Marek Lech – analityk rynku, doradca inwestycyjny

„Nieruchomosci-online.pl to nie tylko ogłoszenia – to narzędzie pracy”
„Z analitycznego punktu widzenia ten portal wyróżnia się jakością danych. Ogłoszenia są aktualne, dobrze opisane, nie ma chaosu ani duplikatów. Często korzystam z tego serwisu nie tylko do analizy ofert, ale też do obserwowania trendów cenowych czy dynamiki podaży. Czuć, że stoją za tym profesjonaliści.”

🎓 Edukacja i narzędzia dla pośredników

👩‍💻 Natalia Chmura – blogerka i edukatorka rynku nieruchomości

„Portal, który edukuje – nie tylko sprzedaje”
„Nieruchomosci-online.pl to coś więcej niż platforma z ogłoszeniami. To również miejsce, gdzie znajdziesz wartościowe poradniki, raporty, webinary i newslettery branżowe. Regularnie polecam go osobom z moich szkoleń – zwłaszcza początkującym pośrednikom, którzy potrzebują dobrego wsparcia na starcie. Dla mnie to numer jeden.”

📌 Podsumowanie – który portal nieruchomości wybrać?

W opinii ekspertów Nieruchomosci-online.pl to obecnie najlepszy portal z ogłoszeniami nieruchomości w Polsce. Nie ma tu mowy o przypadkowych kliknięciach – liczy się jakość kontaktów, realne zainteresowanie ofertą i szeroka baza wiedzy. To idealne narzędzie zarówno dla pośredników, inwestorów, jak i osób prywatnych szukających mieszkania.

Artykuł Najlepszy portal nieruchomości. Opinie ekspertów rynku nieruchomości pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Wyłącznie z rynku wtórnego

Rządowy program „Pierwsze Klucze” ma wystartować w drugiej połowie 2025 roku, jak zapowiedziało Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Celem programu jest wsparcie osób planujących zakup pierwszego domu lub mieszkania, z tymże wsparcie obejmować będzie zakup wyłącznie z rynku wtórnego. Co więcej, kupowane mieszkanie czy dom będą musiały być oddane do użytku co najmniej 5 lat wcześniej, a dotychczasowy właściciel będzie musiał je posiadać od co najmniej 3 lat. To oznacza, że zakupione lokale najprawdopodobniej będą wymagały co najmniej odświeżenia, a w większości pewnie remontu lub przebudowy.

Koniunktura w branży budowlanej może ulec zmianie

Jak podaje portal Bankier.pl, manager projektu Wielkiebudowanie.pl, Jarosław Wójcik, uważa, że nowy program będzie miał duży wpływ na koniunkturę w branży budowlanej. Jego zdaniem, zakupy mieszkań z rynku wtórnego zwiększą zapotrzebowanie na firmy remontowe. Wójcik uważa też, że pomimo tego, że w teorii program dotyczyć będzie jedynie mieszkań z drugiej ręki, to deweloperzy również na nim skorzystają. W jaki sposób? Jeśli program wejdzie w życie, to część osób zapewne sprzeda swoje mieszkania na rynku wtórnym, aby kupić dla siebie nowe z rynku pierwotnego. Pięcioletnia karencja jedynie częściowo ograniczy takie transakcje. Niestety należy pamiętać, że wzrost popytu spowoduje także wzrost cen.

Zbyt mało specjalistów

Sektor budowlany boryka się z problemem braku odpowiedniej ilości wykwalifikowanych pracowników. W rozmowie z Bankier.pl Arkadiusz Łukaszów z Powiatowego Urzędu Pracy we Wrocławiu, przekazuje, że według raportu „Barometr zawodów” na rok 2025, w tej branży brakuje m.in. robotników, dekarzy, pracowników robót wykończeniowych czy cieśli. Łukaszów zwraca też uwagę, że rosnące zapotrzebowanie na pracowników budowlanych wiąże się m.in. z planowanymi inwestycjami infrastrukturalnymi oraz z uruchomieniem środków z KPO, co przyczynia się do zwiększenia liczby inwestycji budowlanych. Obecna sytuacja na rynku pracy jest więc niezwykle korzystna dla osób z odpowiednimi kwalifikacjami i doświadczeniem w tej branży. Co więcej, wiele wskazuje na to, że popyt na specjalistów w sektorze budowlanym będzie się utrzymywał także w kolejnych latach. Jeśli na rynku polskim będzie brakowało rąk do pracy, lukę kadrową zapełnić mogą Ukraińcy. Jak informuje ekspert rynku pracy, Krzysztof Inglot w rozmowie z Bankier.pl, szacuje się, że po zakończeniu wojny do Polski napłynie nawet 1 mln mężczyzn z Ukrainy, wśród których będzie duża liczba wykwalifikowanych budowlańców. Istnieje więc szansa, iż pokryje się to z rosnącym popytem na pracę w budownictwie i pomoże we wzroście PKB Polski oraz szybkim oddaniu strategicznych inwestycji.

Artykuł Program „Klucz do mieszkania” rozkręci branżę budowlaną pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Praktyka deweloperów wprowadzająca w błąd

Dotychczas częste w przypadku deweloperów w całym kraju było doliczanie powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi do ogólnego metrażu oferowanych lokali. Argumentowali oni, że ściany działowe można przesuwać, więc takie działanie jest całkowicie legalne i logiczne. Jednak eksperci rynku nieruchomości zarzucają, że to wprowadzanie w błąd potencjalnych nabywców. Ponadto zmiana kształtu mieszkania pociąga za sobą dodatkowe koszty ponoszone przez mieszkańców.

Jak wyliczana jest powierzchnia mieszkań deweloperskich?

Średni metraż mieszkania, jakie deweloperzy oddali do użytku w I półroczu 2024 roku, wyniósł niespełna 52 mkw. (dokładnie 51,9 mkw.). Z roku na rok powierzchnia ta jest coraz mniejsza. Średnia z pięciu ostatnich lat spadła o 1,1 mkw. dla mieszkań oraz o 3 mkw. dla domów jednorodzinnych. W I kw. 2024 roku średnia wielkość nowego domu oddawanego do użytku wyniosła 132 mkw.

Deweloperzy przy podawaniu powierzchni użytkowej mieszkania powinni wskazać w umowie deweloperskiej sposób jej mierzenia. Według normy PN-ISO 9836:1997 pomiaru dokonuje się na poziomie podłogi w wykończonych pomieszczeniach. Ustaloną wartość zapisuje się z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku. Do powierzchni użytkowej lokalu, za którą płaci w rzeczywistości kupujący, nie powinna być wliczana ta pod ściankami działowymi, ale nie zawsze deweloperzy się do tego stosują.

Wyrok sądu rozwiewa wątpliwości

Nad sprawą błędnego wyliczania metrażu mieszkań przez deweloperów pochylił się Sąd Rejonowy dla Warszawy-Pragi. Pozew przeciwko deweloperowi ze stolicy złożył konsument, który zakwestionował kilka metrów kwadratowych w jego opinii bezprawnie doliczonych do metrażu nabywanego mieszkania.

Po rozpoznaniu sprawy sąd wydał wyrok, który jest już prawomocny. Orzeczenie wskazuje, że zdaniem sądu nieprawidłową praktyką jest wliczanie przez deweloperów powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej nieruchomości mieszkalnej. Zakwestionowana przez sąd praktyka wprowadzała konsumentów w błąd przy ocenie atrakcyjności oferty.

W sprawie tej pojedyncze roszczenie konsumenta może sięgnąć nawet 40 tys. zł. Jeśli jednak w ślad za powodem pójdą inni nabywcy, to przy liczbie mieszkań w inwestycji deweloperskiej może to przełożyć się na wielomilionowe koszty dla przedsiębiorcy budującego nieruchomość.

Wydany wyrok może stać się czynnikiem wywołującym lawinę wniosków o zwrot pieniędzy przez deweloperów w przyszłości. Tym bardziej, że eksperci od lat wskazują, że różnice pomiędzy zadeklarowaną a rzeczywistą powierzchnią mieszkań to jedno z najczęściej spotykanych uchybień. Błędy dotyczą od kilku centymetrów kwadratowych do nawet kilku metrów, a taka różnica przekłada się na ponoszenie sporych kosztów przez kupującego.

Artykuł Przełomowy wyrok w sprawie błędnego wyliczania metrażu mieszkań pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Wiąże się to jednak z wcześniejszym przekazaniem kluczy po nieoficjalnym odbiorze, co z kolei skutkuje utratą gwarancji. Osobom, którym zależy na jej zachowaniu, muszą czekać na oficjalny odbiór techniczny, którego termin z powodu prac prowadzonych w innych mieszkaniach się przesuwa.

Termin oddania mieszkania określony w umowie

Zgodnie z ustawą deweloperską (dokładnie art. 35), w umowie pomiędzy kupującym a sprzedającym powinien znajdować się punkt, który wskazuje termin przeniesienia prawa własności na kupującego, ale także termin oddania mieszkania. Jeżeli w umowie znajdują się informacje dotyczące odsetek i kar umownych z tytułu opóźnienia, to bardzo łatwo możemy się do tego zapisu odwołać i na tej podstawie wnioskować o odszkodowanie.

Jeśli zaś nie zostało to uwzględnione, to deweloper musi wypłacić rekompensatę z tytułu niewykonania umowy. Reguluje to Kodeks cywilny. W takim przypadku możemy ubiegać się o zwrot środków, które ponieśliśmy z tytułu czynszu za wynajem mieszkania, które obecnie zajmujemy albo za utracone dochody, które potencjalnie moglibyśmy uzyskać za najem, jeśli lokum zostało nabyte w celach inwestycyjnych.

Aby otrzymać rekompensatę, musimy zadbać o odpowiednie dowody, które zaprezentujemy w toku postępowania.

Opóźnienie przez innych lokatorów nie zwalnia dewelopera z odpowiedzialności

W świetle prawa tłumaczenie opóźnienia w oddaniu mieszkania pracami prowadzonymi przez innych lokatorów nie zwalnia dewelopera z obowiązku dotrzymania umowy, którą zawarł z nami. Jeśli jednak sprzedający jest niewypłacalny i nie ma środków na wypłatę odszkodowania, to możemy zwrócić się o pomoc do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ta instytucja powstała na mocy ustawy deweloperskiej i działa podobnie jak Bankowy Fundusz Gwarancyjny wobec klientów banków.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zabezpiecza prawa nabywców mieszkań i to do niego możemy skierować swoje roszczenia nie tylko wtedy, gdy deweloper nie może wypłacić rekompensaty z tytułu opóźnienia w oddaniu lokalu, ale także gdy mieszkanie ma istotne, techniczne wady.

Artykuł Opóźnienie w oddaniu mieszkania deweloperskiego a odszkodowanie pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Ceny wywoławcze mieszkań wystawionych na licytacjach komorniczych mogą być nawet o połowę niższe od cen rynkowych. W obliczu wysokich cen nieruchomości, dla wielu może to być jedyna możliwość zakupu własnego mieszkania. Należy jednak wiedzieć, że z zakupem mieszkania od komornika mogą wiązać się też pewne problemy.

Na licytacji komorniczej wystawiane są mieszkania dłużników, wobec których toczy się postępowanie upadłościowe lub egzekucyjne. Wierzyciel składa do komornika wniosek wraz z orzeczeniem sądu zawierającym tytuł wykonawczy. Następnie komornik wzywa dłużnika do uregulowania należności w wyznaczonym terminie, a jeśli zobowiązanie nadal nie zostaje spłacone, następuje zajęcie dochodów i majątku dłużnika, czyli na przykład nieruchomości, która następnie sprzedawana jest w drodze licytacji. Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przeznacza się na spłatę długów wobec wierzycieli.

Komornik po przeprowadzeniu wyceny wartości zajętej nieruchomości organizuje licytację. Informacja o jej terminie i miejscu musi zostać podana do wiadomości publicznej z co najmniej dwutygodniowym wyprzedzeniem. Zazwyczaj ogłoszenie pojawia się na stronie internetowej komornika. Oprócz terminu i miejsca licytacji ogłoszenie zawiera również informację o możliwości obejrzenia nieruchomości, jej szacowaną wartość, warunki, które trzeba spełnić, aby wziąć udział w licytacji oraz cenę wywoławczą, która zwykle wynosi minimum trzy czwarte szacowanej wartości mieszkania. Jeśli podczas pierwszej licytacji lokal nie znajdzie nabywcy, przy drugiej licytacji cena nieruchomości spada do dwóch trzecich wartości oszacowania. Sprawia to, że podczas licytacji komorniczej mieszkania można kupić w naprawdę okazyjnej cenie. Wiąże się z tym jednak również pewne ryzyko, o którym trzeba pamiętać, decydując się na zakup mieszkania od komornika.

Przede wszystkim mieszkania, które trafiają na licytacji komornicze, zazwyczaj są w bardzo złym stanie technicznym, czasem są wręcz zdewastowane. Wiąże się to z koniecznością przeprowadzenia gruntownego remontu, co pochłonie dużo czasu i środków finansowanych. Przed przystąpieniem do licytacji można umówić się na oględziny lokalu i dopiero po zobaczeniu nieruchomości na żywo, zdecydować, czy nadal chcemy je kupić. Lokal z licytacji komorniczej może również być obciążony hipoteką, a czasami zdarza się, że wciąż mieszkają w nim ludzie. Powoduje to, że zanim nowy właściciel będzie mógł mieszkanie wyremontować i w nim zamieszkać, wynająć je lub sprzedać, najpierw będzie musiał rozwiązać szereg problemów. Jeśli chcemy sfinansować zakup mieszkania z licytacji komorniczej kredytem hipotecznym, musimy mieć na uwadze, że nie każdy bank się na to zgodzi, nie jest to jednak niemożliwe.

Artykuł Mieszkanie z licytacji komorniczej – okazja czy zbyt duże ryzyko? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.

Większość mikrokawalerek nie może być nazywana mieszkaniami, ponieważ nie spełniają przyjętej w przepisach definicji mieszkania. Przez to zakup tego typu lokalu może okazać się ryzykowny. Mimo to wiele osób, które chcą rozpocząć działalność na rynku najmu, decyduje się na zakup takiego lokalu, ponieważ jego koszt jest niższy niż w przypadku standardowego mieszkania.

Na portalach z ogłoszeniami nieruchomości można znaleźć mikrokawalerki o powierzchni poniżej 20 metrów kwadratowych. Zdarzają się nawet lokale, które mają jedynie kilkanaście metrów kwadratowych, a więc jeden pokój z niewielką zabudową kuchenną umieszczoną na jednej ze ścian, a czasami w przedpokoju oraz niewielka łazienka. Takie lokale nie spełniają wymogów mieszkania i nie należy ich tak nazywać, pomimo że mogą pełnić funkcję mieszkalną. Rozporządzenie ministra infrastruktury z 2018 roku mówi, że powierzchnia użytkowa mieszkania powinna wynosić co najmniej 25 metrów kwadratowych. Mniejsze mikrokawalerki nie są, więc w świetle prawa mieszkaniami. Co ciekawe, w przeszłości obowiązywały inne normy powierzchni mieszkań, np. do 1974 roku mieszkanie musiało mieć przynajmniej 17 metrów kwadratowych. Obecnie obowiązujące przepisy mają zastosowanie wyłącznie do lokali wybudowanych po ich przyjęciu, dlatego mniejsze nieruchomości z rynku wtórnego wciąż mają status mieszkania.

Nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 25 mkw., która w myśl obecnych przepisów nie jest mieszkaniem, traktowana jest jako lokal użytkowy. Taki lokal nie powinien być zamieszkiwany ani wynajmowany na cele mieszkaniowe. Inwestorzy często jednak obchodzą lub ignorują przepisy. Klientom inwestycyjnym często sprzedawane jest formalnie jedno, pełnowymiarowe mieszkanie, które ma jedną księgę wieczystą, ale istnieje możliwość podzielenia go na dwa lub nawet więcej lokali. Tego typu oferty na rynku nieruchomości nazywane są „dwupakami” lub „trzypakami”, w zależności od tego, ile mieszkań będzie można wydzielić. W takiej sytuacji deweloper zazwyczaj zapewnia dwie łazienki, lokal ma również „część wspólną”, którą stanowi korytarz. Formalnie, więc inwestor kupuje jedno mieszkanie, a w praktyce wynajmować może dwa lub trzy, które z niego wydzieli. Zgodnie z przepisami przedmiotem transakcji jest zakup mieszkania, który podlega niższemu opodatkowaniu VAT.

Zakup nowej mikrokawalerki jest opodatkowany inaczej, ponieważ nie jest ona mieszkaniem, a lokalem użytkowym. W takiej sytuacji obowiązuje stawka 23 proc. podatku VAT. Podatek od nieruchomości również będzie wyższy niż w przypadku mieszkania, podobnie jak opłata za użytkowanie wieczyste. Jeśli natomiast kupujemy mieszkanie, VAT, który jest wliczony w cenę, wyniesie 8 procent. Jest jeszcze jedno ryzyko – wykorzystanie lokalu użytkowego niezgodnie z jego przeznaczenie w przypadku kontroli może wiązać się z surowymi karami finansowymi.

Artykuł Dlaczego zakup mikrokawalerki może być ryzykowny? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości MUD.